송도 11공구에 대하여

 

11공구 워터프론트

송도 11공구는
기업, 주거, 연구단지,대학교, 워터프론트
관공서 부지가 있는 미니 송도다.
송도 속의 작은 송도라고 생각한다.
(이런 부지를 남동구에서 소송걸어서 관할권
가져가려 했다)

11공구 부지는 워낙 넓다. 송도전체의 23.3%
다른공구 3배 정도되는 크기라
행정구역도 나뉘지 않을까 생각된다.

다른공구의 3배 크기인 11공구

[송도 전체 현황 알아보기 - 사진링크]

송도가 어떻게 생겼는지 대략적인 것은 알고 가자.

그리고 공구별 송도의 공원 소개

송도 공구별 공원 위치 및 특징

송도 11공구는 분양 언제할까?

'송도국제화복합단지개발'에서 발주한 11공구 부지 시공권을 GS컨소시엄이 따냈다.

('송도국제화복합단지개발(주)'는 2006년 인천시와 연세대가 협약을 맺고 연세대 국제캠퍼스 중심으로 주변 부동산 개발하는 업체로 통해 교육기관 및 연구기관, 병원 등을 유치하기로 함. 연세대가 좌지우지하는 이사진 구성)

GS컨소시엄 수주기사

송도국제화복합단지 2단계 조성 GS건설 컨소시엄이 시공 맡는다 - 기호일보

물론 송도답게 소송이 빠져서는 안되지
경쟁입찰에서 탈락한 현대컨소시엄이
소송을 걸었으나 다행히 기각되었다.

현대컨소시엄 소송 기각 기사

인천 송도 연세대 국제캠퍼스 2단계 사업, 법적 다툼 해소

 

입지는 어디가 좋을까?

분양한다면
주황색 주상복합용지 RM4나
노란색 아파트 RC10이 가장 좋은 입지라
생각된다.
초등학교와 워터프론트와 상권이 있고
트램이 지나갈 노선이며
나중에 지하철이 생기면 저곳에 생길것이라
보기 때문이다.

주황색, 노란색 부지가 분양할 부지

 

송도국제화복합단지개발(주) - GS 2단계 조성사업 수익용지개발 사업협약 체결 - 중부일보 - 경기

공모내용에 나오는 일정보면
2021년 12월에 분양한다고 나오는데
2022년 6월쯤이지 않을까?
(업데이트-계속 지연중. 2023년?)

늦출수록 분양가 높일 가능성 높다.
(아파트 2797세대, 오피스텔 579세대)

기사에서도 22년 상반기 분양.
요즘 GS가 송도에서 사업을 많이 하는 느낌.

너무 늦출 수 없는 이유도 있다.
GS컨소는 아파트 분양으로 얻은 수익금으로
5천억을 '송도국제화복합단지개발(주)'에 2025년까지 줘야하기 때문이다.
5천억은 YSP(연세사이언스파크)도 쓰이고 세브란스 건립 비용에도 보탠다.


GS가 크리스탈오션자이에서 나름 괜찮은
디자인을 뽑았는데 11공구는 신경좀 쓸까?
수주당시 기사에 나온 사진은 그럴싸 했는데

그후에 나온 전체 조감도는 실망

부족해보인다. 대부분 그냥 판상형.
저대로 가면 경관심위에서 탈락할게 뻔하다.

아래사진 같은 내용도 있는데 자세한
경관은 조감도 나온 뒤에 살펴보는게 좋겠다.

아래 링크에 11공구 분양가 예측 및 분양계획도 추정해봤다.

송도 11공구 2022년 분양 예정 GS자이 아파트 분양가 및 분양 시기 분석

11공구 개발 수혜지는?

당연히 11공구 분양자일테고
11-1단계 먼저 개발하는 7공구와
5공구가 수혜를 받으며
송도 전체가 관심사가 될테니 송도 전체의 호재라
볼 수도 있다.

직접적으론 상권부족한 캐슬앤해모로의
단점을 보완해줄것으로 보이고 지하철이라도
들어오면 왠만한 송도내 아파트보다
입지가 좋아보인다.


고소득 직장인이 많아지므로
학원 형성이 전국구인 1공구의 유입을
기대해볼 수 있고
호수변 아파트나 오피스텔의 수요도 기대해본다.

송도는 선택권이 다양하다.
혼자사는 고소득직장인의 공허함을 메우기에는 1공 3공 6공의 워터프론트 근처 수요도 있을테고 8공에서 낙조를 즐기는 수요도 있으니까.

11-3까지 개발되고 배곧 대교 생기면 시흥에서 다닐수도 있는거구. 시흥의 호재기도 하다.
11-3은 아직 10년 남긴했지만
지금도 시흥배곧에서 보는 송도 배경 일몰이
수준급이다.

11공구 세대수 많지 않나?

11공구에 계획된 2만세대가 다 들어오면
송도시세에 영향있는거 아닐까?
걱정하는분들도 있으나
분양 일정/계획을 보면 충분히 감당할만 하다.

송도 최대공구 답게 2만세대+오피스텔

11공구 개발 계획을 보면

11공구는 그 안에서 3개 공구로 나뉘고
1번 공구도 3단계로 나뉘는데
1단계도 2개로 나눴다.

1단계 첫번째 부지 중에서도
일부가 내년쯤 분양하게 된다.
즉, 2만세대 중 연세대 관할권인 3,500세대가
2025년까지 지어질 예정이라는 것이고
나머지 1만 6천세대는 2030년 이후까지
단계별로 분양할 것으로 보인다.

부동산에서 주는 11-1공구 지도는 아래와 같다.

한편으론
내년에 분양할 11공구 아팟은
2025년 이후에도
워터프론트 혜택을 온전히 누리기 힘들것으로
보인다. 물길정도만 낼테니까.

워터프론트

워터프론트가
ㅁ모양에서 ㄷ모양으로 진행중인건
11공구 워터프론트가 언제될지 확정?되지
않았고 예산반영도 없어서 ㄷ모양이다.
그래도 11공구 계획상 있으니 ㄷ 이랑 연결
하면 온전한 ㅁ 모양 워터프론트가 되리라 본다.
시간의 문제!

11공구 워터프론트 상세계획 조감도도 있다.

멋지다. 유럽인가?

왠 오리?

11공구에 있는 기업 연구단지 조감도
역시 멋지다.

 

신항 가는 화물차가 많다?

그리고 11공구를 거쳐서 신항이랑 연결되다보니
화물차 운행이 걱정될 수도 있으나
화물차용 지하도로가 계획되고 있으니
주거환경은 좋을것이다.

[줌인 ifez]인천 신항 진입 지하차도, 항만기본계획 반영

 

인천신항선

인천신항 완료 시 1만5천대의 화물차가 지나가는데 거주환경을 위해 신항진입 지하차도를 기획하고 있으나 한편으로는 화물전용 지상철 계획도 있다. 제2순환도로, 지하차도, 신항선으로 화물운송이 나눠질것으로 보인다. 인천경제청의 주장처럼 인천신항선 지상철은 민원때문에 힘들테고 지하로 건설하면서 여객운송하는 방안이 실현되길 바란다. 도시에 지하철은 많을수록 좋다.

 

서울2호선 청라연장, 인천2호선 안양연장, 인천신항선 갈길 멀다 - 인천in 시민의 손으로 만드는

뒤처지는 인천신항...철도 인입선 개통 ‘말뿐’ - 인천투데이

 

배곧대교

또한, 11공구는 시흥과 배곧대교로 연결될
가능성이 있다.
도로는 많을수록 좋다는 사람도 있고
송도의 인프라를 시흥과 공유하게되서
손해라는 시각도 있는데 판단은 각자하자

개인적으로는 배곧대교 연결하면서 4호선
끌어오도록 노력했으면 한다.

 
 
 

 

기타이슈

기업용지가 부족할거라 생각되는데
조류서식지를 더 확장해달라는 환경단체

새들을 다른곳에 보내면 안될까?
거기 근처 아암대로 차도 많이다니고 남동공단
등등 환경도 안좋은데 굳이 거기밖에 없는지
의문이다.

조류 대체서식지 조성 위해 송도 11공구 개발계획 변경 - 인천in 시민의 손으로 만드는 인터넷신

11공구 마스터 플랜

03_첨단산업클러스터(C) 지구단위계획결정도면.pdf

2.09MB

인천경제자유구역청에서 수립한 11공구
마스터플랜은 한차례 수정되었다.
북측수변에 있던 기업용지를
5공구 기업용지와 연결되도록 아래쪽으로 옮겼고
주거용지나 공원용지 등도 같이 변경
되었다. 잘한일중의 하나.

개발계획변경(2019년)

전반적으로 11공구 마스터 플랜이 어떤지는
아래 그림에서 확인해볼 수 있다.

해안 녹지축

수변 녹지축

11공구 다리/교량 가이든가인

도시건축 가이드라인

GS컨소시엄이 수주한 지역 가이드라인

기타 주거용지 가이드라인

교육연구시설용지

연구시설용지

공동주택용지

워터마크권역

 

송도의 1개 공구인데도 스케일이 일반 신도시
몇개이상의 느낌이다.

각 공구별 장점/단점

송도 1공구 장단점 및 전망

송도 1공구에 대해 - 장점/단점

송도 2공구 장단점 및 전망

송도 2공구에 대해 - 장점/단점

송도 3공구 장단점 및 전망

송도 3공구에 대하여 - 장점/단점

송도 4공구 장단점 및 전망

송도 4공구에 대하여 - 장점/단점

송도 5공구 장단점 및 전망

A송도 5공구에 대하여- 장점/단점

송도 6공구 장단점 및 전망

송도 6공구에 대하여 - 장점/단점

송도 7공구 장단점 및 전망

송도 7공구에 대하여 - 장점/단점

송도 8공구 장단점 및 전망

 

송도 8공구에 대하여 - 장점/단점

송도 9공구

송도 9공구에 대하여

송도 10공구

송도 10공구에 대하여