송도 2공구에 대하여 - 장점/단점

- 풍림 6단지 거실뷰 -

(계속 업데이트중 입니다-추가하실 내용 및 사진은 메일 songdoinfo@naver.com 또는 댓글 주세요)

2공구는 송도에서 가장 먼저 분양된 곳중에 하나.
송도 학원가는 2공구에서 시작되었다.
해양경찰청도 있고 송도 초기에 이곳에 최대상권이 자리잡았다.

행정구역 상으로 송도4공구와 함께 송도 1동이다.

송도 2공구 분양권/아파트 리스트

아파트 (12단지)

준공년도 : 2005년 ~ 2009년


1. 퍼스트월드
2. 성지리벨루스
3. 송도해모로
4. 이안 송도
5. 위드프리상뜨
6. 아이파크 송도
7. 풍림 1,2,3,4,6단지
8. 금호어울림

장점

1.발달된 상권과 학원가
2.리모델링 이슈
3.송도의 상징 퍼스트월드를 보유한 2공구
4.입지가 좋다. 1공구도 가깝고 3공구 GTX 및 기업들이 많이 입주할 11공구와도 가까운편
5.북측수로 워터프론트 개발 시 혜택

단점

1.가장 오래된 아파트들이 많은 공구
2.지하주차장 연결 안된 아파트 & 지상주차장
3..리모델링은 힘든 여정
4..상권이 좋지만 학원가와 유흥시설이 섞여있음
5.주변에 굵직한 개발계획이 없다
6.아래 링크 송도 단점 정리글(정독필수)

펌)내 집이 최고 vs 송도는 똑 같아요!

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전망 및 개발계획

1공구와 함께 2공구 학원가는 전국에서 손꼽히는 곳이 될것이다.
신축 선호현상으로 송도 내 가장 저렴한 아파트 들이 많지만 대부분 10년차 넘어가는 시점에서는 입지평가를 다시 받고 추가 시세상승이 있을 수 있다고 생각한다.

2020년부터 2공구(풍림2차 등) 리모델링 이슈로 투자자들의 펌핑이 있었고 급격히 오르다가 다른공구 아파트 단지 하위가격과 비슷해지자 신고가가 별로 안나오는 중이다.(2021년 2분기 기준)
다른 공구 아파트가 올라야 2공구가 오른다.


빈땅도 없고 북측수로 개발 외에는 특별한 개발계획이 없어서 주목받기는 힘들지만 가격이 저렴한 장점으로 꾸준하게 수요는 있을것이다. 리모델링 보고 투자하는건 리스크가 있다.

리모델링 시 평당 600~700만원 정도 소요되므로 30평대라면 최소 2억원 정도의 분담금이 소요되고 이사비 및 등 부대비용 감안 시 3억의 시세 차익이 있어야 한다.

지금 당장 풍림2차 리모델링 가정 시 9억5천을 받아야 본전수준이라 할 수 있다.
9.5억이면 송도 입지좋은 곳(역 근처)과 같은가격이므로 달성하기 어려운 조건이다.(리모델링으로 건폐율 등은 안좋아지므로)

그리고 재건축 원하는 집주인과 그냥 살던집에서 노후를 보내고 싶은 분들도 있으므로 동의율을 높이기 어려울수도 있다는점도 리모델링을 어렵게 하는 요소라 할 수 있다.

리모델링 관련 해서는 아래 블로거 분이 정리를
잘해놓았다.

[리모델링 사업성 분석 #88] 양천구 신정동 신트리1단지, 4단지

낮은 용적율에서 보듯 쾌적한 주거환경과 위로는 북측수로, 아래로는 해돋이공원이 있으며 학교도 적절하게 품고 있어서 실거주로 충분히 고려할만한 곳이다. 송도에서나 구축 취급이지 서울가면 신축이나 마찬가지. 목동이나 은마에서 보듯 거기살아야될 이유가 있는 입지라면 수십년된 아파트도 수요는 넘친다. 송도국제도시 개발이 끝날때쯤(11공구 완료) 지금 외곽 신축이 신축이 아닐때(2030년+@) 재평가될 것이다. 그때까지 시간이 걸린다는게 흠. 실수요라면 걱정말자.

송도 학원가 이야기)

송도 학원가 규모 및 순위와 전망

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각 공구별 장점/단점

송도 1공구 장단점 및 전망

송도 1공구에 대해 - 장점/단점

송도 3공구 장단점 및 전망

송도 3공구에 대하여 - 장점/단점

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