펌) 송도 단점 생각해보기 - 내 집이 최고 vs 송도는 똑 같아요!

너무좋은글인데 회원이 별로 없는 송도 카페에 올라온 글이어서 널리 알리고자 본문과 링크를 퍼왔습니다.

출처 : 네이버 카페 송도 좋은집 찾기 - MC517님

내 집이 최고 vs 송도는 똑 같아요!

송도 아파트에 대한 객관적인 시각과 단점을 기술하였습니다. 이외에 많은 정보가 있으므로 송도에서 집을 매수하고자 하는분은 카페 가입하셔서 조언도 받아보시면 좋을것같습니다.


------이하 위에 링크내용입니다 ---------

내 집 뿐만 아니라 다른 집도 좋은 곳이 많다는 얘기이며, 예산이나 가족 상황에 따라 '좋은 집'은 달라질 수 있습니다.

내집 홍보도 좋고, 집값 띄우기도 다 좋은데 송도를 잘 모르는 사람들이 큰 오판을 하지 않도록 그 대단한 장점 외에 향후 생길 수 있는 부정적인 변수나 결정적인 단점 정도는 같이 알려주라는 것입니다.

아무리 좋은 곳이라도 단점은 있습니다. 초보 매수자는 장점보다 단점을 살펴보는 것이 중요합니다.

내가 살고 있는 곳이 최고 vs 송도는 다 똑같아요!

인터넷 카페에 송도에 대한 투자나 실거주 질문이 올라오면 흔히 볼 수 있는 댓글입니다.

현재 송도를 대표하는 카페는 크게 '아름집'과 '올댓송도'로 나눌 수 있는데 그 방향성은 상당히 다릅니다.

송도 초보자들이 송도 부동산 소식을 처음 접하게 되는 곳이 주로 아름집인데, 투자자나 소유주들이 내집을 홍보하기 위해 아름집을 이용(?)하는 경우가 많습니다.

아름집에서는 송도의 향후 투자가치를 논하거나 송도 내에서도 내 집이 최고라는 듯, 자기 지분이 있는 아파트를 홍보하기 위해 다양한 수단과 방법을 동원합니다. (좋은 뜻과 나쁜 의미를 모두 포함합니다)

반면 올댓송도는 근래 몇 년 사이 투자자들이 대량으로 유입되면서 흐름이 조금 바뀌었지만 기본적으로 송도를 대한민국 최고의 도시로 만들기 위해 고분분투하는 경우가 다수입니다. 대부분 지역 가치를 높이기 위해 활동하는 곳입니다.

그에 따른 일부 부작용도 생기지만 집값을 띄우기 위한 카페가 아니라는 것이며, 지금과 달리 몇 년 전만 해도 송도 부동산에 대한 내용을 올리는 것 조차 조심스러웠습니다.

개인의 취향이나 이해관계에 따라 아름집이나 올댓송도를 선별하거나 반목하는 경우도 적지 않으나 두 곳 모두 회원으로 가입되어 있는 경우가 흔합니다.

지금은 어디에서든 '내집이 최고라는 것'을 홍보하는데 과연 그것이 정답이고, 최선일까요? 자기 지분이 있는 곳과 다른 아파트를 차별화 하기 위한 의미로 쓰는 것은 아닌지 한번쯤 생각해 볼 필요가 있습니다.

다들 말씀하시는 것처럼 자신이 투자한 곳, 지금 살고 있는 내집이 송도에서 최고라도 생각한다면 그 곳을 팔지 말고 아주 오랫동안 그대로 가지고 가면서 실거주 하는 것이 정석입니다.

물론 투자에 더 큰 의미를 둔다면 조금 다를 수 있습니다. 처음부터 시세차익이 목적이었고, 한 곳에 오래 살 계획이 없었다면 적당한 시점에 팔고 빠져야 하기에 살기 좋은 곳보다 한동안 불편하더라도 투자가치가 높은 곳을 선택했을 수 있습니다.

그런 경우라면 흔히 얘기하는 장화를 신고 들어가는 곳인데 살기 좋은 곳이라고 표현하긴 조금 어려울 것 같네요.

어쨌거나 현재 내가 살고 있는 집이 너무 좋아도 개인 상황에 따라 갈아타는 것이 실리가 클 수 있으니 눈물을 머금고 불가피한 선택을 해야 할 수도 있습니다.

내가 지금 거주하고 있는 아파트가 정말 살기 좋고, 마음에 드는 곳이지만 양도세 비과세 등을 생각하면 지금 집을 팔아야 하고, 그에 따른 차익을 거두면서 평수를 늘리는 방법도 있으니 송도내 갈아타기는 그렇게 나쁘지 않은 방법입니다. (대체적으로 양호한 선택이 됩니다)

어쨋든 지금 내가 살고 있는 곳이 너무 좋은데, 앞으로도 집값이 오를 일만 남았는데 어쩔 수 없이 이사를 해야 된다면 자기가 살던 단지나 그 인근으로 수평 이동을 하거나 평수를 넓히면서 이사하는 것이 대세가 되어야 하는데 과연 지금까지 그랬었나요?

아닙니다, 제가 아는 한도 내에선 그런 경우가 드물었습니다.

송도 내에서 이사를 할 때, 새롭게 구하는 집은 주로 어디가 많았을까요?

대부분 송도에 살아 본 경험이 있어서 최고가 아니더라도 차선이나 차차선 정도는 선택했을 것입니다.

모두가 최상급 입지에 청약 당첨을 원하겠지만 그런 경우를 제외하면 ① 괜챦은 분양권이나 ② 입지 좋은 최신축으로 ③ 작은 평수에서 큰 평수로 ④ 지하철이나 GTX 접근성을 고려하는 것이 대세였습니다. 나머지 선택은 다수로 보긴 어렵습니다.

간단하게 정리하면 같은 공구 내에서 (같은 단지나 인근 단지로) 이사하는 경우는 많지 않았다는 것입니다.

이런 결과는 (생활의 불편없이) '정말 살기 좋다'는 것과 집에 대한 투자는 차이가 있다는 것을 보여주는 것입니다.

즉, 남들이 아무리 살기 좋다고 얘기를 해도 신규 수요자가 지금 그 곳을 매수하면 투자로는 성공을 보장할 수 없다는 것을 알려주는 단면입니다.

집값상승이라는 것은 가급적 적은 예산을 투입해 내집이 다른 곳보다 더 빨리, 더 많이 오르는 것이 가치가 있는 것이데, 초기 투자비가 너무 많이 들거나 나중에 다 같이 비슷한 수준으로 오른다면 투자로 성공했다고 보기 애매합니다.

추후 시세상승이 비슷할 것으로 예상된다면 가족들의 생활이 편리한 곳이 최선일 수 있습니다.

하지만 정체가 되거나 다른 곳에 비해 더딜 가능성이 조금이라도 있다면 매수할 곳의 단점이나 향후 변수가 될 수 있는 부분은 미리 인지하고 매수를 판단해야 합니다. (무조건 장점만 봐서는 안된다는 것입니다)

기존 거주자들은 이미 송도에 몇 년 간 살아 본 경험이 있어서 이에 대한 것을 모를 수 없습니다.

새로운 거주지를 매수할 때에는 누구나 자기 가족상황을 고려하고, 송도의 미래가치를 생각하기 때문에 그렇게 살기 좋다는 자기 집을 떠나 주변이 아닌 다른 곳으로 이사를 간다면 거기엔 다 이유가 있는 것입니다.

그리고 '살기 좋은 곳'이란 상대적입니다.

자녀가 없는 2인 가족과 학령기 자녀가 있는 4인 이상이 같을 수 없다는 것입니다. 직장이 송도 인근인 사람과 서울 출퇴근자가 다르고, 번화가를 원하는 사람도 있지만, 조용한 환경을 추구하는 경우도 상당합니다.

그냥 돈만 벌고 빠지겠다는 투기꾼 마인드라면 집값을 최대한 많이 띄울 수 있는 조건에, 다른 곳보다 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 곳을 최우선 할 것입니다. 그런 류가 주변환경 불문, 단점 불문, 초역세만 강조하는 것들입니다.

하지만 송도에 유입되는 다수는 가족과 함께할 수 있는 '실거주겸 투자처'를 원하기 때문에 개인의 취향이나 생활의 편리도 중요하고, 집값 오름도 (최상은 아니더라도) 어느 정도 수준에 도달할 수 있는 좋은 아파트를 찾을 것입니다.

아름집에서는 각 단지마다 자기 집을 띄우는 사람들이 정해져 있습니다. 하지만 (분위기 차이로) 올댓에서는 그런 류의 활동을 하기가 쉽지 않습니다.

네임드 뽐뿌들은 거의 100% 좋은 점과 다른 곳과 비교시 유리한 부분만 반복적으로 강조합니다. 어쩌다 한두번은 좋은 정보일 수도 있겠지만 반복적인 세뇌작업은 거기에 혹하는 (속는) 사람들이 제법 많이 나온다는 것이 문제입니다.

정말 순수한 마음으로 자기 집이나 자기가 살고 있는 아파트를 알리려면 최소한 영끌 매수를 하려는 사람들에겐 그 큰 자랑거리 만큼은 아니더라도 일부 결정적인 단점 정도는 얘기를 해주라는 것입니다. 그것이 인간적인 도리입니다.

전문 투기꾼들의 상당수가 자주하는 얘기가 뻥튀기 뽐뿌질 뒤에 "선택과 책임은 각자가 알아서"라는 망말입니다.

꾸준한 뽐뿌로 순진한 사람들을 꼬실 때는 언제고, 그 선택에 대한 결과는 개인이 알아서 지라는 것인데 자신의 사익을 위해 정말 무책임한 논리를 펼치는 것입니다.

솔직히 각 단지별 특징을 하나하나 정리해 공개하고 싶지만 제가 송도내 모든 아파트의 장단점을 다 파악할 수 없기에 현실적으로 불가능합니다. 그래서 지금부터 아파트가 아닌 각 공구에 존재하고 있는 대표적인 변수들과 결정적인 단점들을 한번 정리하고자 합니다.

각 공구별 장점들은 이미 잘 알려져 있고, 주차나 층간소음 등은 너무 민감한 내용이기도 하고, 같은 아파트라도 동이나 호에 따라 상황이 조금씩 달라서 생략합니다. (주차문제는 개인이 알아서 파단하셔야 합니다)

아래의 내용들은 제 개인적인 관점에서 작성한 것으로 사람마다 평가가 다를 수 있고, 모든 이에게 정답이 될 수 없습니다. 그냥 매수를 검토하실 때, 참고만 하십시오.


아파텔

최근 초역세권을 중심으로 투룸 이상의 아파텔이 계속 분양되고 있습니다. 아파트 대체제로 홍보되고 있으며, 입지적인 특징으로 인해 프리미엄이 상당히 높습니다.

앞으로 아파텔이 분양될 수 있는 곳 중에서 입지가 독보적인 곳은 인천대입구역의 이랜드몰 부지입니다. 투룸 이상의 아파텔이 될지, 소형 오피가 들어올지 모르겠지만 최상의 입지인 것은 확실합니다.

신세계몰 주변도 상급지로 볼 수 있는데 GTX나 지하철 접근성, 생활의 편리 등을 생각하면 최상의 조건을 갖추고 있습니다. 다만 초등학교가 먼 것이 결정적인 단점이 되겠습니다.

그 다음은 초역세권에 대형 상권과 기 분양된 곳에 비해 상대적인 학교 접근성, 다양한 공원이 확보되는 인천타워부지가 좋아 보이지만 언제 분양이 될 지 모른다는 것이 문제입니다.

그 외에 오피(아파텔 포함)가 분양될 수 있는 곳은 8공구의 R2나 1공구 국제업무지구 일부도 가능성이 있으나 아파텔 기준으로 뛰어난 입지가 될 수 있을지는 의문입니다. 또한 분양이 된다면 언제가 될지 불확실하다는 것을 참고하시면 되겠습니다.

위 내용은 송도 최상급 아파텔은 아직 분양되지 않았으며, 앞으로 계속 괜챦은 입지에 좋은 아파텔이 분양될 수 있다 것을 말씀드리는 것입니다.

즉, 기존 아파텔은 앞으로 계속 매수자들이 유입되지 않으면 입지에 따른 차별화가 진행될 수 있고, 그에 따른 부정적인 변수가 생길 수 있다는 의미입니다.

새로운 수요자는 고가의 프리미엄이 붙은 것을 매수하느니, 분양가와 상관없이 입지 좋은 곳에 청약할 가능성이 큽니다.

그리고 아파텔은 오피스텔입니다. 2년이 지나면 비과세 혜택을 받는 아파트도 아니면서 이젠 1주택자로 취급합니다. 그만큼 투자로의 가치가 떨어집니다. (수요가 예전보다 많기가 힘들다는 것입니다)

아파텔의 순수한 가치는 동일 단지인 센시티 25평이나 센시티 아파텔을 비교해 보면 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다.

실수요자는 일부 호가나 한두건의 최고가가 어디가 더 높다는 것에 대단한 의미를 부여해서는 안됩니다. 그냥 그런 흐름이 있다는 정도, 그리고 그것이 자전거래 등 가짜일 수도 있고, 아무 것도 모르는 바보가 꼬임에 넘어가 큰 실수를 했을 수 있다는 점도 고려해서 그냥 참고만 하시면 됩니다. 즉, 최고가를 찍는다고 그곳이 미래가치가 높다고 착각을 하지 말고, 항상 조심하면서 접근해야 한다는 것입니다.

아파트와 아파텔은 비슷하지만 많이 다릅니다. 내부 평면이나 거주 환경이 비슷하다고 동일 선상에 두고 평가할 수 없습니다. 똑같다고 얘기하는 사람이 이상한 것입니다.

우선 24~27평 정도의 소형 아파트는 대중적이고, 거래가 쉽습니다.

하지만 아파텔은 초등학교가 멀어서 학령기 자녀가 있는 분들에겐 선택되기 어렵고, 그 만큼 수요가 한정적이라 향후 집값상승에 장애가 생길 수 있습니다. (지금 상황은 그냥 분위기를 탄 것이구요)

센시티처럼 아파트와 아파텔의 가격이 1억 이상씩 차이가 난다면 2인이나 어린자녀가 있는 3인 가족에게 임시로 선택될 수도 있겠지만 장기적인 관점에서 가격이 싸다는 것 외엔 강점이 없습니다.

어쨋든 아파텔 수요는 한정되어 있다는 것, 그로 인해 가격상승이 더딜 수 있고, 필요시 매도가 힘들 수 있다는 것은 실수요자 입장에서 큰 단점이 될 수 있습니다.

예를들어 자녀가 없는 1~2인 가족이라고 해도 예산이 모자르거나 정말 특별한 경우가 아니라면 아파트를 선택하는 것이 무난합니다. (모든 점에서 안정적이라는 것이지요)

물론 예산이 부족하거나 학령기 자녀가 없는 경우 또는 초역세권이 꼭 필요한 3인 이하의 가족은 아파텔을 선택할 수 있습니다.

하지만 저라면 가격이 비슷한 송도 바깥의 여러 아파트들을 모두 비교한 후에 매수를 판단할 것 같습니다.

[공유] 연수역푸르지오 51평 100일 리얼 후기 (송도 아파텔 비교)

즉, 개인의 사정에 의해 아파텔을 청약하거나 당첨후 입주하는 것은 추천할 수 있겠지만 분위기에 휩쓸려 고가의 프리미엄을 주면서 분양권을 사는 것은 주의할 필요가 있다는 것입니다.

분양권 매수 외에 이미 입주한 아파텔의 경우에는 그곳의 입지와 실물의 내외부, 주변 환경을 잘 파악한 뒤에 매수하는 것은 개인의 선택에 맡깁니다.

1공구

저는 1공구를 B1~B3를 제외하고도 대략 4개의 구역으로 나눕니다. ① 커넬워크 주변의 그린워크 2, 3차와 엑스포 6. 10단지는 학원가가 상대적으로 먼 곳이지만 추후 트램 정류장이 예정된 곳입니다. ② 그린애비뉴 7, 8단지는 학원가가 가깝지만 앞으로 특별한 변화가 있기가 힘든 곳이고 ③ 송도를 찾는 분들이 대부분 관심을 갖는 신정초 근접 단지들 ④ 센팍을 마주하는 단지들입니다.

그린워크를 제외하면 대부분 중대형 이상으로 어린자녀가 있는 맞벌이 부부나 학령기 자녀가 있는 가족들이 다들 관심을 갖는 곳입니다.

가격도 송도 내에서 비싼 편도 아니고, 집도 넓고, 학원가도 가까워서 지하철과 멀다는 것 외에 대중교통도 많아서 실거주로 불편한 점이 거의 없습니다.

다만 GTX 역사와 거리가 먼 단지가 제법 되고, 트램완공(예상 2032~2033년)이 너무 늦다는 점을 단점으로 꼽을 수 있습니다. 조개딱지부지 개발은 1공구 입장에선 지금도 충분히 살기 편한 곳인데 더 개발한다고 해봐야 단점만 더 생기는 것이 아닌가 합니다.

1공구 조개딱지부지가 불러올 수 있는 변화

각 구역별로 특징이 뚜렷하지만 1공구 학원가 만으로 향후 시세상승을 이끌어 가기에는 분양권을 포함한 최신축이나 초역세권에 비해 동력이 약한 편입니다.

상대적인 시세차익보다 실거주 중심으로 접근하는 것이 좋고, 타워형에 북향을 낀 곳이 많아서 매물의 가격과 예산을 잘 따져서 실리를 찾는 것이 중요합니다.

개인적으로 1공구에서도 (학원가와 상관없이) 초등학교와 가까이 있는 단지들이 학령기 자녀가 있는 맞벌이 부부에게 적당한 곳으로 봅니다. 어린 자녀라면 아파트 인근 학원에 보내도 되기 때문입니다.


2공구

과거와 달리 지금은 투자로 접근하는 것이 옳지 않다고 봅니다.

상대적으로 오래된 연식에 대부분 넓은 평면을 가지고 있지만 단기간에 시세가 많이 올랐고, 투자자들이 상당히 많이 들어온 상황이라 가급적 예산에 맞춰 송도에 실거주할 분들에게 추천할 수 있는 곳입니다.

아파트 선택의 우선 순위가 대부분 신축에 역세권인 것을 감안하더라도 일부 40평대는 가격조건이 나쁘지 않습니다.

2공구 입지에 대해 너무 후한 평을 하는 분들도 계신데 저는 그런 얘기에 공감을 할 수 없습니다. 전체적으로 애매한 입지라고 생각합니다. 인천1호선 초역세권 3곳을 제외하면 대부분 걸어서 가기엔 어정쩡한 곳이 많습니다.

예를들어 GTX 접근성은 도보나 버스, 트램 모두 가능하지만 가까운 거리가 아닙니다.

어느 것이나 이용이 가능하기는 한데 초역세권이나 역세권으로 분류하기 어렵고, 그렇게 편리할 것 같지도 않다는 것입니다. (그렇다고 불편한 곳은 아닙니다)

리모델링은 집값을 올리기 위해 필요한 수단이 될 수 있으나 그것이 실현되기엔 넘어야 할 산들이 많아서 실제 가능할 수 있을지 예상하기 어렵습니다. (저는 부정적으로 봅니다)

구축 아파트 리모델링에 대해

만약 리모델링이 된다고 해도 기대하는 만큼의 입지적 위상을 갖출 수 있을 지 미지수이고, 시세상승도 투자한 만큼 나올지 장담할 수 없습니다. (집값은 당연히 오르겠지만 투자대비 상승률이나 그대로 놔두는 것보다 실속이 있느냐는 것이지요)

송도트램은 있으나 없으나 크게 상관없는 교통망을 이미 갖추고 있어서 특별한 호재로 보기도 어렵고, 다른 주변 호재는 없다고 봐도 무방합니다.


3공구
GTX 수혜를 가장 많이 받는 곳으로 그에 따른 개발방향도 이미 정해져 있다고 봐야 합니다. GTX 개통을 기준으로 주변개발이 안정적이란 것입니다.

국제학교부지는 언제 개발될 지 가늠하기 어렵지만 늦게 된다고 해서 나쁘지 않습니다. 저는 늦어지는 것이 더 낫다고 봅니다.

지금 당장 국제학교가 개교를 한다해도 3공구 집값을 뻥튀기 할 수 있는 소재만 제공할 뿐 중장기적인 거주를 할 분들에겐 실속이 별로 없습니다. 오히려 모든 곳이 개발된 이후에 국제학교가 들어오는 것이 화룡점정이 될 수 있습니다.

제2커낼워크부지도 동일합니다. 민원에 의해 급하게 개발되면 일부 상가는 영업이 시작되겠지만 인근 주민들만으로 활성화되기가 힘든 곳입니다. 아트윈 상가나 아트포레, 아트포레 2단계 등을 생각하면 최대한 늦게 개발을 하는 것이 더 낫다는 것입니다.

https://cafe.naver.com/songdohills/2685

3공구 사우스커넬 관련 학원가 어떻게 생각 하시나요?

반대로 생각하면 이 두 곳의 개발은 빨리 진행되기가 어렵고, 그에 따른 주변 단지들의 생활불편은 3공구의 결정적인 단점으로 볼 수 있습니다.

몇 년 후 호수변 워터프런트가 완공되고, G5 공원이 활성화되면서 관광객이 몰려와야 제2커낼이 성공할 수 있습니다.

만약 예상보다 일찍 개발을 시도할 경우에는 워프 1-1단계, G5, 아트포레 원투 등 인근에 경쟁 상가가 너무 많아서 분양에 성공한다는 보장도 없고, 어떻게 상가를 오픈한다고 해도 장사가 잘되기 힘듭니다. 1공구 커낼워크처럼 인근 아파트 주민 만으로 성공할 수 있는 곳이 아니기 때문입니다.

그 만큼 마뷰나 마스터뷰의 학원이나 근린생활 부족은 오래 갈 수 있습니다.



4공구

제가 여러 가족들에게 송도 실거주에 대한 조언을 하고 있지만 몇 년 간 4공구 추천은 거의 없었습니다. 그 이유는 연식대비 가격이 싸지가 않다는 것이고, 최신축인 SK뷰 센트럴은 너무 비쌌기 때문입니다.

입지만 따지면 어느 곳이든 흠잡을 곳이 없지만 어떤 매물이든 가격이 만만치 않아서 비슷한 호가의 다른 아파트와 비교하면 (제 기준으로) 추천하기가 어려웠습니다.

웰카나 SK 모두 비슷한 가격의 신축급에 비해 커뮤니티가 절대적으로 열세이고, 고층 위주의 대단지 아파트 느낌이 덜한 것도 심리적인 단점으로 볼 수 있습니다.

특히 초등학생 이하의 학령기 자녀가 있는 가족이라면 SK뷰 센트럴은 추천하기 어렵습니다.

이 부분은 해송초가 아닌 송일초에 배정되더라도 동일합니다. 저학년이면 학교와 학원 모두가 문제가 될 수 있고, 이런 것은 송도에서 찾아보기 힘든 조건입니다.



5공구

① 24~26평 ② 29~31평 세대수가 너무 많은 것이 큰 흠이라고 봅니다. 작은 평수가 많다는 것은 젊은 분이 많다는 것으로 어느 정도 장점도 있겠지만 그에 따른 단점도 확실합니다.

송도 20평대 (24~27평) KB시세 비교

우선 통계상 다른 곳 대비 세입자가 많을 가능성이 큽니다. 제가 직접 확인했던 3.5년 전 자료에 의하면 평수가 작을수록 5~10% 정도 세입자가 많았습니다. 아마 지금도 그럴 확률이 높습니다.

어느 지역이든 작은 평수나 세입자가 많은 곳이 큰 평수나 집주인이 실거주 하는 것에 비해 후한 평가를 받진 않습니다.

작은 평수가 이곳에 몰려있다 보니 시세상승이 34평대에 비해 확실히 더딥니다.

세대수가 많아서 여러 이유로 매물이 마를 수 없는 조건이고, 그 만큼 매수자는 더 싼 매물을 찾을 수 있는 상황이라 특별한 경우가 아니라면 적당하거나 싸야 빨리 매도할 수 있는 조건이 되는 것입니다.

소유자나 매도자 입장에선 큰 단점이 되는 부분이고, 세입자나 매수자 입장에선 반대로 장점이 될 수 있습니다.


6공구

입주민을 위한 상권이나 학원, 교통 모두가 불편합니다.

6공구 특유의 거주환경을 추구하는 경우가 아니라면 큰 고통이 수반될 수 있습니다. 10년 후의 미래를 보고 들어가는 곳이지 현재만 본다면 가격도 싸지 않습니다.

다만 승용차를 주로 이용하는 분들은 불편을 최소화 할 수 있어서 큰 문제없이 적응할 수 있습니다. 예를들어 저희 집 같은 경우에는 조금 불편해도 견딜 수 있는 수준이고, 저는 개인적으로 불편한 것이 거의 없습니다.

제가 근 1년 이상 힐스 1,2차를 추천하지 않은 이유는 호가의 급상승 때문이지 생활이 불편해서 그런 것이 아닙니다.

6공구는 가능하다면 청약 당첨이나 분양권 매수를 통해 지분(소유권)을 확보하고, 입주를 최대한 늦추는 것이 유리할 수 있습니다.



7공구

과거부터 현재까지 변수가 많은 것이 큰 단점입니다. 오래된 숙원인 세브란스병원이 확정됐는데도 불안해 하는 반응들이 이를 대변합니다.

배는 이미 한참 전에 떠났는데 GTX나 남부순환선에 집착하는 모습이 상황을 잘못 판단하는 대표적인 예로 볼 수 있습니다. 개인적으로 배곧대교도 그렇게 될 확률이 높다고 봅니다.

연세대 사이언스 파크, 송도국제화복합단지 2단계 조성사업 진행상황

송도 국제화복합단지 2단계 조성사업도 블루코어처럼 분쟁에 휩싸일 가능성이 있고, 연세대에 대한 인근 주민들의 불신도 세브란스병원과 그 주변 상업용지를 개발하는데 큰 변수가 될 수 있습니다.

서로 양보하고, 협력하는 분위기로 보이진 않아서 빠른 착공을 기대하기 보다 부정적인 흐름이 길어질 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

어떤 (합의) 결과가 언제 나올지, 착공이나 완공은 언제 가능할 지 예상하기가 조금 힘든 곳입니다.

K-바이오 랩허브(Lab Hub) '송도'로 확정

송도국제화복합단지 2단계 조성사업 조감도

글을 쓴 후 보름 사이에 7공구에 대단히 좋은 일들이 생겼습니다. ① 가처분 신청이 기각되어 송도국제화복합단지 2단계 개발이 정상적으로 진행됩니다. ② 거기에 K-바이오 랩허브까지 확정되어 당분간 송도에서 가장 핫한 분위기가 연출될 수 있을 것 같네요.

①② 는 7공구의 불확실성을 거의 걷어냈다고 볼 수 있는 초대형 호재입니다. 부정적 변수가 없어짐으로 인해 여러 면에서 지금까지와 다른 분위기를 기대할 수 있습니다. 다만 큰 도로로 인해 7공구와 11공구는 조금 구분할 필요가 있고, 랩허브는 인천대입구역의 스타트업파크와 비슷한 역할이라는 것도 참고하셔야 합니다. (2021.07.10 추가)



8공구

당분간 생활편리를 기대할 수 없다는 것이 큰 흠입니다.

향후 5년 정도는 가칭 은송중학교가 신설되는 것 외에 인근 주민들에게 도움을 줄 수 있는 변화가 거의 없습니다. (고등학교 신설은 쉽지 않을 것 같고, 해변공원은 생활의 편리와 별개로 봄)

그 사이 R2는 주복이나 상가 등의 분양을 마치고 공사가 한창 진행중이겠지만 인근 주민들이 실제 필요로 하는 근린생활시설의 정상화는 최단 1~2년 정도 시간이 더 필요합니다.

지금 당장 8공구에 새로운 집을 마련하려면 높아진 호가에 예산에 적당한 매물을 찾다보면 마음에 드는 집도 구하기 힘들 것인데 거기에 생활의 불편까지 계속 될 수 있는 것입니다.

만약 6,8공구 랜드마크시티부지 협상이 잘되어 초고층 인천타워가 확정돤다고 해도 아파트나 오피스텔 등의 분양 수익을 통해 재원을 마련해야 하므로 인천타워는 가장 나중에 공사가 진행될 가능성이 큽니다. (아주 오랫동안 인천타워나 그 주변의 시설물 이용이 힘들다는 얘기임)

또한 블루코어의 개발계획에 따라 현재의 인천타워부지 인근 상업시설은 위치가 변경될 수 있고, 그 외에도 다양한 변수가 생길 수 있습니다. 주변에 아무 것도 없는 상황에서 상가를 먼저 분양할 이유도 없고, 결국 아파트나 오피스텔을 분양한 다음으로 밀리게 됩니다.

아파트(오피) 분양은 최단 2~3년, 입주는 5~6년 이후라면 인근 주민들의 실생활은 나아지는 것이 없습니다.

인천1호선 8공구 연장, 인천 도시철도망구축계획 변경안 요약보고서

인천1호선 8공구 연장은 올해 확정이 되더라도 언제 개통이 될 지 가늠하는 것 조차 힘듭니다.

우선 계획상 시작이 2026년이고 완공이 아무 먼 미래인 2035년이지만 더 빨라질 가능성은 거의 없고, 계획보다 더 늦어질 확률이 높습니다.

당분간 연장이 안되더라도 마리나베이와 호반3차를 제외하면 달빛축제공원역까지 도보 이용이 가능한 상황이라 시급하게 추진될 가능성이 낮다고 보는 것입니다.

또한 송도트램(23~32년)과 중복되는 면이 있어서 향후 예산 배정에 어려움을 겪을 수 있습니다.

송도트램 새노선, 인천 도시철도망구축계획 변경안 요약보고서

결국 5년 이상 지금과 같은 불편함이 계속된다는 것이고, 그 사이 화물주차장이 들어오고 항운연안 아파트 이주까지 진행되면 R2 개발 호재가 어느 정도 희석되는 결과가 나올 수 있습니다.

항운, 연안 아파트 자료1

항운, 연안 아파트 자료2

추천글) 송도 계획 및 호재 요약정리

인천 송도에 대하여

송도 아파트 리스트
푸르지오 월드마크 1단지
푸르지오 월드마크 8단지
푸르지오 월드마크 2단지
푸르지오 월드마크 7단지
코오롱 더프라우 3단지
힐스테이트 4단지
힐스테이트 6단지
힐스테이트 3단지
코오롱 더프라우 2단지
코오롱 더프라우 1단지
위드프리상뜨
더샵 센트럴파크 2차
더샵 센트럴파크 1차
이안 송도
풍림 6단지
더샵 하버뷰 14단지
자이 하버뷰 2단지
자이 하버뷰 1단지
더샵 하버뷰II 15단지
푸르지오 하버뷰
더샵 하버뷰 13단지
더샵 퍼스트월드
더샵 그린애비뉴 7단지
더샵 그린애비뉴 8단지
웰카운티 4단지
더샵 프라임뷰 (F25)
웰카운티 1단지
롯데캐슬
웰카운티 2단지
더샵 엑스포 6단지
더샵 엑스포 10단지
더샵 엑스포 9단지
더샵 센트럴파크 III(E5)(분)
더샵 마스터뷰 23BL
더샵 그린워크 2차
힐스 레이크 3차 (A14)(분)
힐스테이트 5단지
더샵 그린워크 1차
더샵 그린워크 3차 (18BL)
더샵 마스터뷰 21BL
더샵 마스터뷰 22BL
더샵 프라임뷰 (F20)(분)
더샵 아크베이 (B3)(분)
더샵 그린워크 3차 (17BL)
캐슬&해모로
송도 아이파크
송도 해모로
더샵 그린스퀘어
자이 크리스탈오션 (A10)(분)
글로벌캠퍼스 푸르지오
송도 자이더스타 (A17)(분)
대방 시그니쳐뷰 (B1)(분)
금호 어울림
힐스 레이크 1차
힐스 레이크 2차
해모로 월드뷰
롯데캐슬 캠퍼스타운
송도 더스카이 (B2)(분)
아트윈 푸르지오
센트럴파크 푸르지오
더샵 퍼스트파크 13BL
웰카운티 3단지
더샵 퍼스트파크 14BL
더샵 퍼스트파크 15BL
더샵 센터니얼 (F19)(분)
더샵 파크애비뉴
아메리칸타운 아이파크 (1단계)
아메리칸타운 더샵 (2단계)(분)
더샵 마리나베이
SK뷰 센트럴
에듀포레 푸르지오
SK View
성지 리벨루스
호반 1차 베르디움더퍼스트
호반 2차 글로벌파크 베르디움
호반 3차 오션파크베르디움
e-편한세상
호반 써밋 (분)
랜드마크시티 센트럴 더샵
풍림 1단지
풍림 4단지
더샵 센트럴 시티(센시티)
풍림 3단지
풍림 2단지