송도 11공구 2023년 분양 예정 GS자이 아파트 분양가 및 분양 시기 분석

수정) 2022년 분양 못하고 23년으로 밀렸네요!
올해는 분양했으면 좋겠습니다.

11공구 2023년 자이 주상복합 부터 8억대 분양 예정

11-1공구에 연세대가 좌지우지하는 송도국제화복합단지개발(주)의 주택부지를 GS컨소시엄이 수주했는데 입찰공고를 보면 몇가지 사실을 알 수 있고 분양 시기 등도 예상해 볼 수 있다.
주상복합부터 분양하는 이유와
분양가 8억대인 이유
아파트 필지는 언제 분양하는지 정리해봤다.

11공구 자이타운 6억에 분양하려고 했나?

송도국제화복합개발(주)가 공개한 입찰공고 제 18조에 보면 국평기준 6.12억을 분양가 기준으로 했었다.(송도국제화복합개발(주)은 이하 연세대라고 칭함)

입찰공고 18조

입찰공고 요약해보면

아파트 분양가는 1,800만원/평당

오피스텔 650만원

상업시설 평당 2400만원 기준

지금은 분위기가 바뀌었다. 6억대 분양하면 분양가상한제급이다.

2022년에는 얼마에 분양할까?

예상가 8.2억

반경 1km 내 KB시세의 85~90% 정도로 분양가 산정되므로
주상복합 부지의 분양가 기준은 아타 1
아파트 부지의 분양가 기준은 캐슬앤해모로

현재 KB시세(2021.08.06. 기준)

아타 : 9.7억
캐해 : 7.9억

(2020년 12월 입찰 당시에는 7.4억,6억이었음)

현재 HUG승인 11공구 분양가능 시세

주상복합 : 8.2억 (9.7x85%)
아파트 : 6.7억 (7.9x85%)

GS컨소시엄은 개발계획으로 승부

GS가 1차평가에서 28점 높았고
2차 평가에서 2점 높았다.
입찰에 참여한 시공사는 아파트 분양이익으로 최소 5천억을 연세대에 줘야하고 5천억보다 큰 금액을 제안할수록 점수를 높게 받는게 2차 평가 기준이었다.

2차에서 제안개발이익 정도에 따라 100점을 부여하는데 2점차이 였다는 건 GS가 현대보다 150억 정도를 더 주겠다는 뜻이다.
ex) 현대 제안 이익 8천억, GS 제안 이익 8천1백5십억
100*(당해 제안개발이익 / 최고 제안개발이익)

제안 이익 차이(150억?)가 전체 사업비 대비 큰 금액이 아니다. 1차에서 28점이나 차이났던걸 보면 GS가 사활을 걸고 준비했던 것으로 보인다.

1차는 재무계획(300점)+개발계획(400점)인데 차별화 요소는 개발계획뿐이 없다.

연세대 수익은 얼마일까?(제안개발이익)

총 분양수익 1조 9천억

아파트 전체 국평, 오피는 25평 가정 시 분양수익
아파트 2,797세대 * 6.12억(공고기준) = 1조7천
오피스텔 579세대 * 3.4억(공고기준) =2천억

기사에 따르면 공사비는 8천7백억이므로 약 1조원 정도의 분양이익이 발생한다. 이론적으로 1조까지 시공사가 연세대에 줄 수 있다는 뜻이다.
게다가 상가분양도 있고 펜트나 테라스하우스 등으로 이익은 더 올라가며 초과 개발이익의 정산도 있다.

2차 평가에서 2점 차이 밖에 안나는거 보면 현대나 GS나 제안이익은 거의 최대 수준으로 보장해 주었을 것이다.

아마 9천억 정도?

1조 가까이 줘도 GS가 웃는 이유

입찰 시 분양가 기준은 6억이었는데 지금 분위기 보니 8억도 가능하다.
GS도 연세대도 이익이다. WIN-WIN

그리고 연세대도 고분양가로 분양되길 원한다. 입찰공고 제 23조에 ‘초과개발이익’ 발생 시에 대한 정산은 도급계약시 협의한다고 되어 있는데 초과개발이익은 입찰당시 제안한 '제안개발이익'보다 '실제개발이익'이 클 때 발생하고 지금처럼 분양가가 높아지는 경우다.(또는 설계변경 등으로 공사비 감소 등)

입찰공고 23조

초과 개발이익 추산

2022년 분양, 현재 아타 KB시세, HUG85%,
전체 국평, 오피는 25평 가정 시 분양수익

아파트 2,797세대 * 8.2억 = 2조3천
오피스텔 579세대 * 5.2억=3천억

총 분양수익 2조 6천억

입찰당시(1조9천억)보다 7천억이 증가했다. 이게 초과개발이익이다.
연대랑 GS가 50:50으로 나눠가지면 추가로 3천억 이상이다.
연대가 11공구에서만 1조 이상의 이익을 가져갈 가능성 높은 이유다. 재투자만하면 OK다. 태클걸지 않을게.


현재 공개된
11-1공구 전체 조감도

생각보다 빽빽하진 않지만 특색이 없다. GS이익 많아졌으니 업그레이드 하자

주상복합부터 분양할 가능성 4가지

캐슬앤해모로의 KB 시세 상승 기다린다

주상복합 부지는 아타의 시세 상승으로 당장 분양해도 될 정도지만 아파트는 아직이다. 캐슬앤해모로의 KB시세가 9억 이상으로 올라올때까지 기다릴 가능성이 있다.
현재(2022.08) 기준 11공구 분양가능 금액
주상복합 : 8.2억 (아타1기준)
아파트 : 6.7억 (캐해 기준)

아파트 앞 워터프론트는 미완성

지금 분양하는 아파트 앞 수로는 언제 개발될지 미지수.

사업기간

입찰공고에 보면 2025년 12월까지 제안개발이익(5천억 이상)을 확정 지급하는 내용만 있고 사업기간의 종료일을 정해놓지 않았다.(협의)

22년과 23년초에 주상복합 3개 연이어 분양하고 아파트는 24년에 분양해도 된다는 뜻이다.

주상복합 3필지 만으로 충분

주상복합 3필지만 분양해도 연세대에 줘야될 개발이익 상당수 확보가능하다.

아파트 중 주상복합 1,500세대, 전체 국평
오피는 25평 가정 시 분양수익

1,500세대 * 8.5억(내년KB시세 추정) = 1조3천
오피스텔 579세대 * 5.5억(추정) =3천억

총 1조 6천억

입찰당시 기준 총 분양가(1조9천억)와 큰 차이 없다. 남은 아파트 2필지 24년에 분양하고 계약금 받으면 개발제안이익 주고도 남는다.

어디부터 분양할까?

대부분 신도시는 핵심지부터 분양하면서 흥행을 이끈다.
2030년 이후 송도가 완성되는 시점에는 트램노선 지나가는 RM4 입지가 좋은데 2025년 기준으로는 세브란스 가까운 RM6쪽이 북적북적 상가수요도 좀있고 좋아보인다. 아마도 RM6부터 분양할 것으로 보인다.
22년 6월에 RM6, RM5 분양 (주복)
23년에 RM4 분양 (주복)
24년에 RC10, RC11 분양(아파트)

[재미로 지어보는 예상이름]

RM4 자이글로벌캠퍼스
RM5 자이센트럴타운
RM6 자이프레스티지
RC10 자이에듀시티
RC11 자이리버뷰

추가) 동시분양 및 자이풍경채 그라노블 이라는 이름 으로 분양

송도 11공구 자이풍경채 그라노블 분석

11공구 주상복합도 스카이브릿지 생길까?

공개된 조감도 보면 실망이지만 입찰공고에

분양성 향상을 위해
저층부 테라스하우스
고층부 스카이브릿지
상업시설 가로대면등을 제시하고 있다.

입찰당시 분위기로는 용도변경(33층->49층) 시도하고 스카이브릿지 만들어서 분양성을 높이려 했을텐데 지금은 그냥 고분양가에 분양해도 되는 분위기라 용도변경 없이 갈 가능성도 높다.

또는 GS 이익이 상당하므로 33층이어도 스카이브릿지 만들어서 환원하길 바란다.

기타

입지분석 나중에 하겠지만 6공구 해변 GS타운이 바다뷰 고급 특화 단지라면
11공구는 직주근접과 워터프론트로 승부볼 가능성이 있다.

7공구 보다 11공구에 가까운 캐슬앤해모로 매물보니 21년 8월 기준 입주가능 매물 8.5억부터 시작이고 세브란스 착공이 계획대로 된다면 23년 이후에는 더 높은 금액으로 거래될 것이므로
11공구 자이 8억대 분양하면 10년차 신축 프리미엄을 안고 완판될 것으로 보인다.


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<입찰공고 다운로드>

송도국제화복합단지 2단계 조성사업 수익용지개발 시공사 컨소시엄 공모 안내서.pdf

3.33MB

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