송도 11공구 자이풍경채 그라노블 분양 분석

송도 11공구에 자이풍경채가 분양한다.
정식명칭은 송도 자이풍경채 그라노블
줄여서 송자풍 이라고 부른다.
※그라노블은 프랑스어로 '크고높은', '대규모의' 라는 뜻.

11공구가 어디지? 라는 의문부터 드는 송초보라면 송도 공구 지도와 송도에 대한 설명자료부터 보자.

공구번호는 매립순서와 비슷

송도에 대하여 설명글)

인천 송도에 대하여

11공구 최초분양이면서 7공구와 가장가까운곳이 분양된다.

11공구 분양예정 세대수는 약 2만세대이며
이번에 2,728세대 분양한다. 13%정도. 11공구 최초분양이면서 가장큰 규모의 브랜드단지가 된다.

입지 분석 및 요약

입지키워드는 2개다.
워터프론트와 직주근접+YSP(연세사이언스파크)

워터프론트

워터프론트를 6공구 호수변만 생각하는데 11공구에도 워터프론트가 있고 아직 그 가치를 잘 모르는 사람들이 많다.
송자풍 바로 옆에 있는게 아래와같은 형태의 워터프론트 수로다.
수로변 상가건물은 조감도랑 다르게 바뀌겠지만 예시보다는 더 좋지 않을까.
워터프론트 호수도 좋지만 수로도 좋을 것이다.
호수한바퀴 돌듯 수로한바퀴 도는것도 좋은 산책코스

워터프론트에 대하여 설명글)

송도 워터프론트(Waterfront) 알아보기 2편(기대와 우려)

왕복 10km 정도 되는거리다.

직주근접

송도에 국제 업무지구가 있지만
현재기준 실질적인 업무지구는 7공구에 생기는 중이다.
AT,IT,BT 센터가 있고 SK바사 등 다양한 기업들이 들어온다.
5공구와 11공구에 자리잡은(또는 예정인) 바이오기업들도 상당수.

송도가 더커지고 바이오기업이 부흥하여 국제업무지구가 채워질 수 있겠으나 그것은 11공구가 완성된 후일것이다.


같은 생활권인 7공구와 11공에 대하여 설명글)

송도 7공구에 대하여 - 장점/단점

송도 11공구에 대하여

그리고 YSP

송도에 살아도 YSP를 잘 모르는 분이 대부분이다. YSP는 연세사이언스파크의 약자로 7공구 연세대캠퍼스 내부와 11공구 북측 지역을 통칭한다.
바이오/의료분야 산학연 클러스터의 중심이 될곳이며,
YSP1에는 바이오랩허브 등 바이오 관련 시설로 어는정도 채워졌고 나머지는 연세대가 채울예정( 양자컴퓨터 등이 온다)
YSP II도 계획은 있으나 구체적이진 않다.

바이오산업 연구분야의 중심이 될  YSP는 송도에서 매우 중요한 곳인데  송도자이풍경채 바로 옆이다
개인적으로 YSP II는 연구기업들이 집중되었으면 좋겠다.

송도 YSP에 대해서)

송도 YSP1, 2 추진 최신 일정

역세권의 가치가 직장을 가기위한 수단으로서 중요하게 생각되기 때문에 생기는 것이므로 '직주근접' 자체는 강한 수요의 기본이다.

근처에 바이오기업+다양한일자리가 많음

7공구 오피스빌딩 라인

4,5,11공구에 있는 산업부지(보라색)

세브란스병원은 상급종합병원이자 유동성 유발하는 앵커인프라이므로 버스편은 충분히 증차될것. 그리고 의료진 직장으로서 직주근접의 메리트가 된다.
세브란스 조감도)

송도 세브란스 병원 3D조감도

참고로 트램이 계획대로 진행된다면 정차역은 3단지와 5단지 부근에 생길예정

송도 트램 최신 노선)

송도 트램 최신 노선 및 분석

단지개요

위치

시공사

GS건설(자이)과 제일건설(풍경채)
주상복합인 3,5단지는 GS에서 짓고
아파트 1,2단지와 주복 4단지는 제일건설에서 짓는다.
브랜드는 같지만 단지별 시공사가 다른다.
사실 큰 의미는 없다.몇년지나면 잊혀질정보고 시공은 대부분 협력사에서 하기때문.

분양가(확장비 포함)

84기준 8억중반이다.
이자후불제에 여러옵션포함시 9억이라고 보면 되겠다.

입주시기

아파트(1,2단지) 27년6월
주복(3,4,5단지) 28년 4월

세대수

주차비

출처 : 아름집 - 바바예투님

기타

4단지가 메인으로생각됨(대형평수 비율이높음. 스카이라운지. 자이단지 중심)

커뮤니티는 있을건 다있음. 5개단지 커뮤니티가 각각 있는데 입주 후 협의결과에 따라 공동사용일지 단지별 개별 사용일지 결정 날 듯.

커뮤니티가 쪼개져서 요즘 트렌드랑 맞지 않을 수 있으나 1공구 내 대부분 세대수가 적은편이라 커뮤니티도 작은편이나 단점으로 언급하는 사람들은 별로 없다. 적응하기 나름이라고 생각된다.

아래는 분양공고 내용
※ [아파트] 본 단지의 주민공동시설은 단지별로 각기 다른 시설로 구성되어 있으며, 각 개별 단지의 규모를 고려하여 전체 단지 입주민이 함께 사용할 수 있도록 계획되어 있습니다. 단지간 시설을 공유하여 통합 운영하는 것을 권장하나, 향후 입주자대표회의 결정에 따라 변경될 수 있으며, 자세한 사항은 오픈 후 견본주택을 방문하시어 확인하시기 바랍니다.

교보문고에서 큐레이션 서비스 제공

1,4단지

1,2단지 사이
3,4,5단지 사이는 보행자 전용도로이다.

단지소개

1단지

펜트하우스와 테라스 하우스가 수로변 건물에 있음.

1단지 동호수 배치도

2단지

수로변 테라스하우스 위치

2단지 동호수 배치도

3단지

3단지 동호수 배치도

4단지

대형평수 비율이 가장 높고 상권이 좋아보이는 4단지

4단지 동호수 배치도

5단지

5단지 동호수 배치도

평면도

1,2단지

3,4,5단지

청약

모델하우스

청약

3월11일 청약하고
1,2단지(아파트)는 3월20일 발표
3,4,5단지(주상복합)는 3월21일 발표하므로
당첨자 발표일이 달라 중복청약 가능하다.

아파트/주복 조감도

오피스텔 조감도

1,2단지 테라스 하우스는 이런 느낌?

입지분석

객관적으로 좋아보이지는 않음
지하철없음
상권없음

그래도 좋은 점

소형평수 없고 40평대 이상의 비율이 높다.
직주근접(바이오기업, 의료진, 연구진 등)
워터프론트. 스케일이 큰 호수와는 다른
휴먼스케일의 워터프론트라 새로운 느낌
초등/중학교 가까움. (송도 주상복합중에 학교가 제일가까움)
트램노선 정차역
5,7 공구 가까움(상권,대학 등)

가치는 만들어지는 것이라고 생각된다.

송도에 시세리딩/유지 권역을 크게 4가지로보면
학원가
역세권(gtx/지하철 등)
상권
조망권(뷰) 이다.

다른곳에는 있지만 송도에서 한가지 빠진 것이 있다면 '직주근접'이 아닐까 생각된다. 강력한 수요유발 요소이다. 한가지가 독보적이라면 시세는 유지된다.
그린에비뉴가 지하철이 멀지만 시세 유지되는것은 원툴이지만 독보적인 학원가 때문이다.
입지분석에서, 시세에서 역세권이 전부가 아니라는 뜻이며 직주근접이라는 가치에 중점을 두는 수요자가 많아진다면 11공구가 가장 고려될 것이다.

호반2가 지하철/상권가까운 글캠보다 시세 높은 것도 이유를 생각해볼 수 있겠다.

근처에 지하철 없는 구월아시아드 선수촌아파트가 인천시청역. 가깝고 2호선 역세권인 구월힐스테이트보다 시세가 높은 이유는 무엇일까.

송도는 하나의 도시이며(면적이 부천시랑 도시)
기업들이 모이고 개발계획이 실현된다면 하나의 자족도시가 된다.
수요자가 다르고 독보적인 원툴이 있다면 그곳은 성공한다(투자입장에서)

송도 11공구에 대하여

11공구의 원툴은 무엇일까. 또는 2,3가지가 될 수도 있다.
개인적으로 11공구의 차별점은 3가지
1.직주근접
2.11공구만의 워터프론트
3.차별화된 상권형성(수로변)

3가지 외에 대형평수가 많고 신축이라는 점에서 하방경직성이 유지될것으로 본다.

어쨌든 당장 8억~9억을 조달해야 된다면 송도내 다른 검증된 단지들이 많겠으나 이건 분양이다.
10% 계약금으로 3년의 시간을 버텨낸다는 점에서 분양가와 기축매수 시세는 같은가격으로 비교할 수 없다고 생각한다.

자차기준 고속도로 접근성이 좋다.

제2순환고속도로가 건설될 예정인데 남송도 안산구간만 먼저 개통될 가능성이 높다.
(지금도 아암대로 및 경인고속도로에 최근접한 곳)

그리고 신항지하차도의 불확실성은 11공구의 가장 큰 리스크이나 11공구 수로변을 기준으로 송자풍이 속한 기존송도쪽에 붙은 11공구는 신항지하차도의 건설여부와 관계없이 쾌적성은 지금과 비슷할 것이다. 사실상 7공구 생활권에 더 근접. 송도바이오대로쪽 아파트 부지는 이곳이 유일하고 마지막 분양이다.

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투자는, 청약은 개인의 책임입니다.
평소 생각하던 바를 소신대로 썼습니다.