송도 더샵퍼스트월드 - 2공구

송도 각 단지별 부동산 카페 및 블로그 등의 자료 중 참고할만한 내용을 출처링크와 함께 요약 하였습니다. 송도 아파트 매수 또는 전월세 구할 때 참고 바랍니다.

 

 

아파트 단지 정보

● 준공년도 : 2009년 1월

● 세대수 : 1,596세대

● 최고층수 : 63층 

● 주차비 : 2.03

● 학군 : 먼우금초

● 용적율 : 358%

● 건폐율 : 27%

● 특징 : 송도를 상징하는 아파트로서 입지 및 외관이 매우 훌륭하다. 63층에는 게일 회장이 사용하던 펜트하우스가 있다. 대부분 대형평수로 구성되어 있고 국평은 구조가 좋지 않은편이다. 그럼에도 시세 방어가 잘되고 있는 편. 센트럴파크 공원과 해돋이 공원 사이에 있기 때문에 주상복합임에도 쾌적한 환경을 지니고 있다. GTX B 인천대 입구역까지 지하로 연결될 준비가 되어 있으므로 GTX 완공 시 장점이 드러날 것. 송도 내 기준으로 상당히 오래된 년식이나 지하주차장 엘레베이터가 연결되었기 때문에 구조적으로 년식에 따른 단점은 덜한편. 고급자재를 사용해서 지었다고는 하나 세월이 흐른만큼 실입주라면 내부 풀인테리어는 필수. 

● 위치 : 

 

송도 참고 자료 링크 모음(클릭)

 

동별 평형 배치 현황

 

 

 

 

 

평면도

 

 

 

 

 

아파트 실거주/투자 정보 모음

 

센트럴파크 조망(서향)

1동: 124, 119, 94, 97, 92, 68, 65, 56B, 53A, 53B, 48, 44A평

4동: 120, 97, 92, 48, 47, 44A평 

※ 119평인 1동 6302호는 게일회장 자택이었음

해돋이공원 조망(남동향):

3동: 124, 94, 92, 53A, 47, 38평

4동: 107, 97, 94, 56B, 53A, 48평

5동: 69, 54, 44B, 42, 35, 34평

6동: 107, 97, 94, 68, 65, 56B, 53A평

퍼스트월드(퍼월) 센트럴파크, 해돋이공원 조망권 평형 정리

 

퍼스트월드(퍼월) 48평 소개자료

 

퍼스트월드(퍼월) 주차장 클라스 2

 

퍼스트월드 입주한지 벌써 6개월이 되었네요 (추가)

 

송도 퍼스트월드 좋네요

 

퍼스트월드의 진정한 가치

 

 

퍼스트 월드는 (2005.04 )  송도 개발초기에 태동합니다.

그당시 대한민국 최고의 주택은 다들아시는 강남의  타워팰리스 였어요.

송도를 세계적 도시로 만드려는 그 시기

국제업무단지를 개발하게 됩니다. 

미국 게일사와 포스코건설이 공동으로 추진하고 KPF가 설계한 2005년 대한민국 인천 송도에 당시로서 세계최고 수준의 주거단지가 들어오게 됩니다.

 

그리고 당시 인천에서 한번도 보지못했던  분양가와 주택스타일로 분양하게되고 성황리에 분양을 마침니다. 

 

이후 송도국제도시는 전국적 바람을 타고 고공행진을 합니다. 지금은 웃을수 있겠지만 그당시는 강남을 잡을 지역이라고 모두 인정하는 분위기 였습니다.

 

2005 년부터 2009년까지 건설공사를 하였기에 잘나가던 송도가 2008년 리먼사태로 인하여 부동산 암흑기를 맞이하게 됩니다. 


안타갑게도 그당시 버블세븐에 송도가 포함되며  등기 후 매매가능 이었고 등기할때에는 이미 전세계적인 부동산하락기에 접어들었으므로 퍼월은 태어나서 빛을보지 못한 채 장기침체로 들어가게 됩니다. (2008년당시 분양권 30평대 7억 5천 이상)  


다시 세월이 흘러 부동산에  규제들이 풀리고 인천시에서는 미분양해소, 인천시부채상환을 위한 자산이관을 목적으로 송도 노른자 땅을 빠른매도와 수익성 분양에만 초점을 두어 송도 최대장점인 도시경관을 무시하고, 

당시수준으로 분양이잘되고 원가절감한, 외관은 필요없는 아파트 들을 분양합니다. 

아이러니하게도 

이런기준의 아파트 들이 현재 송도 최고가 가격을 형성하고 있게되었죠.

 

GTX 예타통과 후 분위기는 다시 반전 되었습니다. 15년전 인천의 주거수준을 반영하지못한 퍼월이 다시 주목 받고 있습니다. 


 퍼월은 이미 인천지하철 완공전에 설계당시부터 지하도로 인천대입구역 까지 지하길이 있었고 가는길에 지하2층의 명품쇼핑몰로 예정되었으나 롯데백화점의 늦은착공과 공사비 문제로 지하 1 층으로 축소된다 하여 입대위에서 소송 등을 진행하였고 포스코 측은 무상확장으로 보상해 주게 되었던 겄이었습니다.
 

층간소음이 제로에 가깝고 내진설계로 어떤건물보다 안전합니다. 

아파트를 볼때 작은편리성 보다는 이러한 중요한기준을 참작할 시기가 도래했습니다. 

 

이미 퍼월은 예전에 갖고있었던 모든것이 10년이 지난후에야 신축아파트에서 도입하였습니다. 

 

  일반아파트가 30년을 못가고 노후되지만 고급주복은 100년을 내다보고 짖습니다. 퍼월은 이제겨우 시작단계입니다. 그리고 리모델링의 최적 설계라 리모델링도 쉽습니다. 

 
최근에 퍼월이 다시평가 받고 있습니다.
 

올해들어 분양권을 제외한 일반매매가 가장 많았던 단지가 됬고

그동안 일부 가두리부동산 에서는 장점을 단점으로 둔갑시켜 평가 절하를 하여왔지만 이제 시민들의 아파트 평가하는 수준이 높아져서 더이상은 통하지 않습니다. 

 

초기에 지나치게 높았던 관리비도  일반아파트 수준으로 내려간지 오래고 각 동 1층에 안내직원이 상주하여 고급호텔 분위기를 자아내고 있습니다.

 

단지내 공원이 넓고 수로가 있어 다른 단지와 차별됩니다. 와서 보시면 알시겠지만 미니센트럴파크입니다.

송도초기의 분양분이라 동간 간격이 매우넓어 쾌적합니다.(송도에서가장넓음)

지하주차장은 남아돌아 지하3층에는 광활한 주차공간이 존재합니다.

 

GTX뿐만아니라 롯데, 이랜드, 신세계몰을 단지내에서 지하로 걸어가는 유일한아파트이며  1,2공구의 성숙된 인프라, 대형학원 인접, 

내부트램과 인천남부 순환선이 단지앞을 지나가는~

 

 

과연 십년 후 퍼월은 송도 국제도시에서 어떤 평가를 받고 있을까요?

 

 

 

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2017년 내가 송도 퍼스트월드, 퍼월을 매입한 이유.

 

저는 2017년에 퍼월 54평 중간층을 시세보다 약간 저렴한 가격대 6억5천에 매입했습니다. 해돋이뷰 4동이구요.
여러가지 분석을 하고, 시세차익을 기대하고 들어갔던 투자입니다.
지금 현재기준으로는 7억-7억5천정도 호가가 나오니 아직까지는 성공적인 투자였다고 생각하긴 하는데요.

저는 실거주 희망하지만, 제 사정상 앞으로 10년후에나 실거주가 가능할거 같은데 그래서 매수할 때 그점도 함께 고려했습니다.
제가 퍼월을 매수한 이유, 그것도 대형평수를 매수한 이유...


1. 건축물 자체의 가치

세계최고의 설계사가 디자인하고 세계최고수준으로 건축되어 건축 후 상도받고 책도나오고...
오늘날까지도 계속해서 회자되고있는 송도의 얼굴이 바로 퍼월입니다. 
초고강도 콘크리트로 시공되어 건물수명만 200년이 넘어갑니다. 
어짜피 재건축은 모두가 불가능한 시대에서, 초고강도 콘크리트로 건물수명이 높고 기둥식으로 건축된 덕분에 리모델링이 쉬운 퍼월은 당연히 일반 건축물보다 높은 가치를 가집니다. 실제로 건물을 지을때 들었던 평단가도 460만원선으로 요즘 일반 신축보다 80-100만원정도 높습니다. 
건물 외벽은 시멘트가아니고 세라믹타일을 모두 붙여서 완성했구요.
건물 실내도 구석구석 많은 자재들이 모두다 특 A급 수준으로 시공했습니다.
방문짝, 현관대리석 등등 나열하려면 끝도 없네요.
내집짓는 정성으로, 남의집을 지어준 KPF에 감사를 드립니다!!!
소문에 의하면 포스코건설 사측에서 다운그레이드하려했으나 KPF에서 절대 허락하지 않았다 합니다.
(포건 관계자분들께도 감사드려요!)


2. 주복치고 용적률이 매우 낮음!

건축연한 15년이 지나면 리모델링이 바로 이슈화 됩니다. 
이런얘기하긴 너무 이르다구요? 내집에서 10년 20년 거주하는거 고려하면 당연히 생각해야할 이슈구요.
그런 재건축, 리모델링때문에 주복에 투자하지 말라고 부르짖는 전문가들 얼마나 많습니까?
근데 요새 신축중에, 재건축 가능한 신축이 어디있나요?
어짜피 다 가능성은 리모델링가능성이죠. 그러러면 용적률(특히 완화가능성!!!!)과 건축공법을 봐야합니다.
기둥식 건축물의 경우 리모델링이 용이하다는 것은 조금 알아보시면 금방 아실수있을겁니다.
그래서 서울 등 대도심 빌딩의 수명이 긴겁니다.
퍼월의 경우 국제회의복합지구지정(용적률완화받는다고 기사화), GTX역세권 등으로 추후 리모델링시 용적률완화를 받을가능성이 높급니다.(서울의경우 역세권용적률완화해줌)
더구나 퍼월은 상가와 아파트가 분리되어 지어져있고(추후 상가합의 없이 아파트만 리모델링도가능) 용적률도 358%로 판상형 아파트에 비해 그닥 높지않습니다. (퍼팍 용적률이 316%, 센푸 용적률이 353%입니다)

주복치고는 깔고앉은 땅이 많다는 소리죠.

참고로 송도내 저평가되고 있는 상당수의 주복들이 용적률이 330-360사이로 일반아파트와 비슷합니다.
거기다 1500세대 대단지입니다. 국내 건설사들이 먹을게 많은 퍼월을 그냥 둘까요? 너도나도 하겠다고 달려들게 뻔하지요.
이미 10년이된 퍼월. 5년만기다리면 리모델링 이슈가 슬슬 시작될겁니다.
미국같은경우 퍼월같은 초고층 주복을 트럼프같은 부동산개발회사가 매입하여 싹~리모델링해서 비싸게 다시 판매하죠. 그래서 아직도 1930년도에 건축된 초고층 건물들이 뉴욕시내에 즐비한것이죠. 
거기다 퍼월의 위치는 송도의 핵심인 컨벤시아 바로 옆, GTX역세권입니다. 소외될 수가 없는 자리입니다.(부동산은 입지죠!!!!)
옆에 신축 84가격으로 퍼월 대형평수에서 넓게 편하게 살다가, 나중에 새로 리모델링된 소형 두개를 받을수도 있죠.
실거주의 만족도를 챙기면서도 돈으로 따져봐도 남는 투자입니다.


3. 지하통로를 통한 GTX접근성, 롯데몰슬세권

역사위치때문에 분쟁의소지가 높으니까 이부분 많이 언급하지않겠습니다만, 이미 많이 언급되어 알고계신 그 퍼월 지하통로가 본격 개통하고 롯데몰오픈하고 GTX가 개통하면, 
이 모든 인프라와 슬리퍼생활권이 되는 퍼월은 어떨까요? 
현재 중론으로 거론되고있는 GTX역사위치로 봤을때 퍼월은 투자가치가 매우 높습니다.



퍼월을 선택하는것에 대해 어쩌면 좋을지 고려하시고 계신분들이 많은걸로 압니다.

저의 보잘것 없는 의견이지만 여러분의 투자에 도움이되어드리고 싶어 적어봅니다.

퍼월 선택하시면 아마 투자로도 실거주로도 그리고 10년후에도 후회없는 선택이되실겁니다.