송도 워터프론트(Waterfront) 알아보기 1편(B/C값, 규모, 위기)

1편
워터프론트 일정 및 규모
워터프론트 3개의 B/C값 (0.63 / 0.739 / 0.83)
워터프론트 위기

‘송도 워터프론트는 1조2천억원이 투입되는 대규모 프로젝트’

워터프론트는 단순히 해안이나 수변을 칭하는 것이 아니라 ‘도시’개념을 함께 포함하는 도시속의 자연을 뜻한다. 생각나는 곳은 해운대와 송도이다.

송도는 일몰, 도시경관, 바다, 인천대교 등의 관광인프라와 쇼핑인프라, 호텔인프라가 갖춰진 곳이지만 그럼에도 관광도시로서 아쉬운 면이 있는데 워터프론트가 완성되면 송도가 가진 모든 장점을 한데 아우르고 시너지 효과를 낼 것으로 본다.
워터프론트에 비해 소규모인 센트럴파크가 전국적 관광지가 된 것을 보면 워터프론트에 대한 성공을 예측할 수 있다.

워터프론트는 관광자원으로 생각하는 사람이 많지만 최초에는 방재목적과 수질개선사업으로 시작한만큼 기능적으로도 필수 사업이다.

1. 워터프론트의 3가지 목적

1. 방재시설 기능

: 수로와 호수에 빗물 저장하여 도심지 침수 방지

방재시절 유수저유량

2. 수질개선 기능

: 현재 호수 및 수로의 수질은 민물기준 3-6등급이므로 해수기준 2-3등급인 주변 바닷물을 매일 2차례 만조 시 유입하여 해수 3등급으로 관리
(현재 수질악화로 유지관리비만 년 100억 투입)

해수순환 수질관리 계획

3.관광자원 친수공원화

송도는 초기 계획부터 친수도시의 면모를 보여준다. 바다를 매립하여 만든 도시 답게 4면이 물로 둘러쌓여 있고 호수를 가장 중요한 자리에 배치해 놨다.

2. 송도 워터프론트 개발 계획

1단계

범위 : 호수와 북측수변(~2025년)
규모 : 수로연장 16.19km, 수로폭 40~300m
시설 : 교량, 수문, 연결수로, 인공해변, 수변데크
사업비 : 2,546억
추진현황 : 1-1단계 공사 중, 1-2단계 설계 중

2단계

범위 : 10공구와 3/5/11공구 사이(~2027년)
규모 : 수로연장 5.73km, 수로폭 300m
시설 : 수문, 갑문, 부지조성, 수상터미널, 마린스포츠/수상문화 시설
사업비 : 3,669억원
추진현황 : 2021.7 타당성 조사 의뢰 예정

3단계

범위 : 11공구 (~2030년?)
규모 : 수로연장 4.98km, 수로폭 40~60m
시설 : 교량, 수문, 연결수로, 수변데크
(11공구에 대하여 참조)
사업비 : 6척억(예상)
추진현황 : 11공구 개발 시 예정


1단계/2단계 사업비가 6,215억이고
예전 사업비 추정에서 3단계 포함 시 워터프론트 규모는 1조 2천억원이었음을 볼 때 11공구에 투입되는 워터프론트 3단계 예산은 1,2단계를 합한만큼인 6,000억원이 투입될 것으로 보인다.(11공구 수로조성비용 포함된 듯)

참고로
청라 호수공원 사업비 785억원
청라 커널웨이 759억원 이므로 송도 워터프론트의 규모를 짐작할 수 있다.

청라 커널웨이

지금 추진 중인
1단계를 세분화하면 1공구와 2공구로 나뉜다.

1단계 1공구(2022년 준공 예정)

범위 : 호수 아래 부분 바다 연결 수로 사업
규모 : 연결수로 930m, 수로폭 40~60m
시설 : 수문 1개소, 보도교 2개소, 단지조성 등
사업비 : 790억
추진현황 : 공사 중(진행률 65.5% / 2021.07기준)

1단계 2공구

범위 : 북측수로, 북측연결수로
규모 : 수로연장 9.53km, 수로폭 40m~300m
시설 : 수문, 공원, 인공해변 등
사업비 : 1,912억
추진현황 :
- 실시설계 중(설계공정률 49.8% / 2021.7 기준)
- 2022년 하반기 착공 / 2025년 준공

사실상 워터프론트의 핵심은 1-2단계라고 생각된다. 11공구와 이어지기도 하고 호수변과 아암호수, 북측수로를 개발하기에 다른 단계, 다른 구간보다 직접 영향 받는 아파트가 많기 때문이다.

1단계는 2018년에 타당성 조사 및 지방재정투자심사도 완료된거라 확실히 진행되는 사업이고
11공구에 있는 3단계는 아파트 분양하려면 무조건 된다 생각되나 2단계 사업성은 잘 나올까?

3,5공구와 접한 남측수로인 2단계 일정

2021. ~ 2022 : 타당성조사/지방재정투자심사
2022. ~ 2023 : 기본 및 실시설계 예정
2024. ~ 2027 : 공사 착공 및 준공

2단계 계획보면 그냥 긴 직사각형인데 왜 3,669억이 투입되는지 의문이라면 해양공사가 원래 그렇다. 호안축조도 해야되고 마리나 시설 같은 인프라도 지어야 하기 때문으로 보인다.

사업비가 은근히 큰 덩어리지만 내년에 2단계 타당성 조사 통과하면 송도 워터프론트의 큰틀은 성공한 것이다.

3. 워터프론트 사업성이 있는가?

수천억이 들어가는데 사업성이 있나라고 생각할 수 있다. 사업성은 보통 B/C로 판단하는데 프로젝트의 진행여부가 꼭 B/C로 결정되는 것은 아니므로 참고로 보자

2017.3월: 기사화된 워터프론트 B/C값은 0.63
(11공구 포함 1,2,3단계 분석)

2018.4월: 1차 타당성조사 B/C값은 0.739
(1단계만 분석)

2019.11월: 2차 타당성조사 B/C값 0.83
(1-2단계만 분석)

2차 타당성 조사 값을 기능별로 세분화해보면
-친수 B/C 1.29
-수질개선 B/C 0.46
-방재 B/C 0.35

1차 타당성 조사는 1-1단계, 1-2단계 포함 0.739
2차 타당성 조사는 1-2단계만 0.83 이므로
1-1단계와 1-2단계를 나눠서 보면 1-2단계의 B/C 값이 높은 것을 알 수 있다.
(그냥 평균 내보면 1-1단계는 0.6x 정도 아닐까?)

워터프론트 사업비의 사용 계획을 보면 방재/수질관리에 대부분인 70%, 친수사업에 30%가 쓰이기에 친수 b/C값이 높게 나온 것으로 보인다.

잘모르지만 방재/수질을 위한 사업은 도시 안전성을 위해 B/C 상관없이 꼭 해야되는 사업이고 친수사업은 적은 비용으로 큰 효과를 볼 수 있는 분야이므로 워터프론트의 진행과 성공은 당연한 것처럼 보이기도 한다.

4. 워터프론트가 생기면 어디가 좋나?

사실상 송도 전체에 좋다. (주민접근성)
인천시에도 좋을 것으로 본다. (관광수요)
송도 관광이 1박2일 코스였다면 앞으로는 3박4일정도가 되지 않을까?

송도의 모든 개발 계획 중 ‘워터프론트’는 트램과 더불어 주민 접근성이 가장 높다. 개발자금 1조원의 대부분을 송도 주민이 누릴 수 있다는 뜻이다.

워터프론트는 송도를 둘러싼 ‘ㅁ’형태로 개발하기에 호수 주위, 북측수로변, 11공구 수로까지 개발하면 워터프론트 바로 앞 직접 수혜 아파트는 5만 세대 이상이고 반경 500m로 확대하면 거의 대부분이 워터프론트를 도보로 누릴 수 있다.

최근접 아파트 리스트

1공구 B1/2/3, 아트윈, 엑스포 6단지, 프라우
2공구 풍림1단지, 4단지, 성지리벨루스
3공구 G5
6공구 힐스테이트
7공구 캐슬앤해모로, 롯데캐슬, 캠타
8공구 힐테, SK뷰, 호반써밋

워터프로트 뷰는 지금도 좋은데 앞으로는 더 좋아질 것으로 기대된다.

[워터프론트 조망 뷰 기대되는 아파트 3곳]

from SK뷰. 아암호 조망특화

from 힐스테이트 호수뷰 특화

from 캐슬앤해모로 북측수로 전체조망 특화

5. 워터프론트의 위기

그런데 여기까지 오기 힘들었던 것을 아는지?
그냥 뚝닥뚝닥 만들어진 것이 아니다.

그동안의 경과를 보자.

워터프론트 히스토리

2012.6: 워터프론트 프로젝트 추진계획 수립

2014.8: 워터프론트 기본계획 수립용역

2015.10: 지방투자심사 조건부 통과
(=재검토 후 재심의하도록 함)

2016.3: 기본설계용역 착수

2017.4: 워터프론트 기본계획 변경
(ㅁ형태에서 ㄷ형태로, 수로폭/수심 변경)

2018.4: 1차 타당성조사 완료
(B/C 0.739, 재무적 타당성은 1.15)

2018.7: 박남춘 인천시장 당선

2018.8: 지방재정투자심사
(1-1공구만 조건부 추진) (위기 시점)

2018.11: 송도 워터프론트 주민감담회
(1-2단계 인천시 의지 확인)

2019.4: 1단계 1공구 건설공사 계약 및 착공

2019.11: 2차 타당성조사 완료
(B/C 0.83 1-2단계 필요)

무난해 보이는 일정같지만 2018년 8월 이후로 난리가 났었다. 박남춘 선거공약에 워터프론트 조성이 있었는데 취임후에 재검토라는 멘트가 나왔고 워터프론트 취소냐 아니냐의 기로에 서있던 시기다.

워터프론트는 수차례(6번?) 투자심사를 받았다.
수천억이 투입되기에 인천판 4대강 사업이라며 반대하는 시민단체도 많았는데 1단계를 1-1단계와 1-2단계를 나누면서 위기감이 고조되었다.

1-1, 1-2단계로 나눈 이유가 1-1단계에서 방재작업만 하고 1-2단계는 흐지부지하려는 거 아니냐는 합리적 의심이 들었기 때문이다.
게다가 지방재정투자심사위원회에서도 1-1단계 구간은 조건부 통과 1-2단계 구간은 재검토 결정이 내려졌으며 1단계 투자심사 위원장에 참여한 이용철 기조실장이 그동안 워터프론트에 부정적인 사람이었기 때문이기도 하다.

또한, 1-1단계도 18년 10월에서 19년 3월 착공으로 연기되었었다.



당시 워터프론트 취소 위기로 박남춘을 성토하는 현수막을 걸었다가 올댓 집행부서 전략적으로 철거에 동의 하기도 했는데 카페내에서 우려하는 목소리도 많았다.

2018년 지방심의 당시 1-1단계 우선 추진하고 1-2단계는 착공계획이 2021년이므로 그 동안 충분히 준비해서 정해진 절차에 따라 다시 통과시키면 된다는 집행부 전략이었고 주민들은 몰라도 협의 과정에서 시 관계자의 설명을 듣고 내린 결정이었으리라 본다.


그 당시 분명 취소위기였던 것은 분명해 보인다.

결과적으로 잘 진행되고 있지만 현수막도 걸고 집회에도 참석하는 등 시민들의 노력과 엄청난 반발에 놀란 인천시의 대응 및 경제청의 의지로 다시 궤도에 올려놓게 된 것이며 앞으로도 관심이 필요하다.

언제든 누구든 어디에서든 반대하는 세력이 있기 때문이다.


인천타워, GTX, 워터프론트, 세브란스, 백화점 등
송도에서 1순위사업이 무엇이냐 묻는다면 개인적으로는 워터프론트라고 답하겠다.

송도에 대한 요약은 링크 참조

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나머지는 2편에서 이어집니다.
2편내용 워터프론트 상세 계획 및 우려사항 등

송도 워터프론트(Waterfront) 알아보기 2편(기대와 우려)

p.s
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