규제지역 및 대출규제 해제 등의 추가 조치

오늘 발표된 조정지역 해제 발표.

투기과열지구 및 조정지역 해제 발표-20221110

그리고 같이 나온 정책자료.

Ⅰ. 최근 부동산 시장 동향 및 평가



󰊱(가격) 매매･전세 하락세 지속, 최근 들어 하락폭도 확대


➊ (매매) 금년 들어 하락세가 지속되는 가운데 최근 낙폭 확대,단, 과거 5년 상승분과 비교 시 누적 하락폭은 아직까지 제한적

➋ (전세) 전세 매물 누증 및 전세대출 금리 상승세 등으로 최근 가격 하락폭이 역대 최대 수준으로 확대

➌ (월세) 가격 상승폭이 추세적으로 둔화되고 있으나 임차인의 월세 선호 현상 등으로 가격 조정 속도는 전세 대비 제한적


서울 아파트 실거래가격지수 추이
전국 아파트 전·월세가격 추이





󰊲(심리·거래량) 매수심리 위축되며 관망세 지속 → 역대 최저 거래량


➊ (심리) 금리 인상 장기화, 가격 고점 인식 등으로 심리 위축

➋ (거래량) 매수-매도 희망가격 괴리 확대 등으로 역대 최저 수준


최근 심리지표 변동 추이
장기 전국 월평균 주택거래량 추이





󰊳(미분양) 장기평균을 하회하고 있으나, 최근 들어 증가 속도 확대


➊ (미분양 재고) 전국 미분양 재고(‘22.9월 현재 4.2만호)는 위험수준(통상 10만호 이상) 및 장기평균(6.3만호, ’01~‘21년) 대비 양호한 수준

* ｢악성 미분양｣으로 평가되는 준공후 미분양(0.7만호)도 안정적 흐름
➋ (최근 동향) 다만, 9월 들어 미분양 재고가 큰 폭 증가1」한 가운데 지방 뿐 아니라 수도권 외곽에서도 미분양 확대2」

1」 9월 미분양 증가폭 0.9만호는 ‘15.12월(+1.2만호) 이후 가장 큰 증가폭에 해당
2」 지역별 미분양(천호, 8→9월) : (대구) 8.3→10.5 (경기) 3.2→5.6 (서울) 0.6→0.7


전체 미분양 및 준공후 미분양 물량 장기추이
수도권 및 지방 미분양 물량 장기추이





󰊴(공급기반) 여건 악화 등으로 주택공급 선행지표들이 하락세 반전


➊ (건설경기) 긴축에 따른 금리상승 등으로 주택수요가 위축되고 자금조달 애로가 심화되며 건설경기지수 하락 지속(장기평균 하회)

➋ (인허가･분양) 이에 따라 인허가1｣･분양2｣ 등 주택공급 선행지표 흐름 둔화, 중장기 주택공급에 부정적 영향 우려

1｣ 전국 주택 인허가(만호) : (’22.5월)4.8 → (‘22.7월)3.6 → (’22.9월)3.3
2｣ 분양(9월 누계, 만호) : (’18)21.3 (’19)21.4 (’20)23.3 (’21)23.6 (’22)18.8

▪분상제 개편 대기물량 해소, 향후 미분양 우려 등으로 10~11월 분양이 일시 증가했으나, 연간으로는 추세적 부진 지속

* 분양물량 : (’22.1)2.0 (3)2.1 (5)1.7 (7)2.7 (9)2.5 (10)3.9 (11e)3.7


건설경기 및 건설자금조달지수(건산연)
최근 3년(1~9월 누적) 인허가 흐름 추이





◇지난 5년 간 급등한 주택가격의 일부 하향 조정은 불가피한 측면

◇다만, 최근 가파른 금리상승 등에 따른 급격한 시장 냉각 가능성 및 서민·중산층 주거 부담 확대 등에 유의할 필요

☞ 시장 상황에 맞추어 단계별로 필요한 조치들을 적시에 추진


Ⅱ. 기본 방향




◇ 주택공급기반 위축 방지, 실수요자 내집마련 애로 해소, 서민･중산층 주거부담 경감 등 3-track 대응

⇒ 최근 기발표·논의과제*를 신속하게 구체화·이행하는 한편, 최근 부동산시장 여건 변화를 반영한 추가 과제 추진

* 제11차 비상경제민생회의(10.27일), 민생금융대책 당정협의회(11.6일) 등






Ⅲ. 세부 추진과제



1

주택공급기반 위축 방지



1. 금융 부문


󰊱(PF 대출보증) 사업 리스크 관리를 위한 보증지원 확대


【 미분양 주택 PF 대출보증 신설 】

➊ (현황) 건설사업자는 사업비 일부(통상 30%)를 PF 대출 조달 후 수분양자로부터 납입받는 중도금(통상 70%) 등으로 잔여공정 수행

부동산개발사업 추진단계 및 건설사업자 자금조달 흐름


▪미분양 발생 시 유동성 부족으로 공사중단 등 어려움에 직면하나, 준공 전 미분양 사업장에 대한 보증 지원 미흡

* 준공후 미분양의 경우, HUG 주택담보대출 보증을 통해 유동성 지원 중

➋ (개선) ‘미분양 주택 PF 대출 보증 상품(주택도시보증공사)’ 신설(5조원)

▪준공 전 미분양 사업장에 PF 대출을 받을 수 있도록 보증 지원

▪단, 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적 자구노력을 전제로 추진

➌ (조치사항) 기금운용계획 변경 및 관계기관 협의를 거쳐 보증한도·요율 등을 확정, 시행방안 마련(’23.2월)
【 기존 PF 대출 보증대상 요건 완화 및 보증규모 확대 】

➊ (현황) 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF)에서 주택공급 사업 유동성 공급을 위해 PF 대출 보증 지원 중

➋ (개선) 중･소형 사업장 등 대상 PF보증을 10조원까지 발급 확대

* 전체 보증 규모도 당초 10조원(HUG·HF 각 5조 <10.23일 발표>)에서 15조원으로 확대
* 필요시 HUG 보증배수 상향, 추가 출자 등을 통한 보증여력 확대 검토

▪금번 확대된 보증 물량이 원활히 집행될 수 있도록 금리·심사 요건을 합리적으로 완화

보증대상 요건 개편 주요 내용

구 분
현 행
개 선
대상 금리

✓(HUG) CD + 1.5% 이하로 제한

※ HF는 별도 금리요건 없음

✓(HUG) 금리 요건 해제
주택 유형

✓(HF) 주택

※ HUG는 준주택도 허용

✓(HF) 준주택(주거용 오피스텔)·복리시설 등으로 확대
사업자 요건(최소 세대수)

✓(HF) 지역별 최소 세대수 차등

*(예) 서울 200세대, 경기도 300세대

✓(HF) 지역 무관 100세대 이상

심사 방식

✓(HUG) 시행사 신용등급, 사업장 규모 등 관계없이 일률심사

*(예) 심사규모 관계없이 동일 기간 소요 + 본사 직접 시행

✓(HUG) 시행사 신용등급, 사업장 규모 등 따라 심사 기간·주체 차등

*(예) 소규모 심사의 경우, 기간 축소 및 지점 재량 심사 추진


➌ (조치사항) ｢주금공법｣ 시행령 개정, HUG 및 HF 내규 개정(‘22년말)


󰊲(리츠 지원) 리츠 요건 충족을 위한 부동산 지분 규제 완화



※ 현행 리츠 자산 관련 규정


√ 리츠는 총 자산의 70% 이상을 부동산으로 구성할 의무

√ 부동산법인 지분증권, 펀드 수익증권, 부동산개발사업 투자금 등도 부동산 자산으로 인정


➊ (현황) 리츠가 부동산법인의 지분을 50% 초과하여 소유한 경우만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정

➋ (개선) 리츠가 부동산법인 지분을 20% 이상 보유한 경우*에도 해당 지분을 부동산으로 인정

* 기업회계기준 상 의결권 있는 주식 20% 이상 보유시 실질적 영향력 인정

➌ (조치사항) 부동산투자회사법 시행령 개정안 마련(12월)

2. 실물 부문



󰊱(안전진단) 평가항목 조정 등을 포함한 개선방안 연내 조기 마련


➊ (현황) 구조안전성 비중 상향(50%), 공공기관 적정성 검토 도입 등 규제 강화 이후 통과율이 크게 하락하며 정비사업 위축

➋ (개선) 평가항목 조정(예: 50 → 30~40% 수준), 공공기관 적정성검토 개선*, 지자체 배점 조정 권한 부여 등 개선방안 조기 마련

* (現) 정밀안전진단 상 D등급 분류시 「공공기관 적정성 검사」를 의무적으로 받아야 안전진단 통과 가능 → (改) 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행

➌ (조치사항) 부처 협의·연구용역 등을 거쳐 조기 발표 추진(12월초)


󰊲 (사전청약) 사전청약 부담 완화를 통해 주택분양물량 분산 유도


➊ (현황) 주택 조기공급 위해 공공택지 사전청약을 의무화하고 있으나, 수요는 감소하는 반면 분양은 최근 2~3년 내에 집중

➋ (개선) 분양물량 분산을 위해 향후 매각하는 공공택지는 사전청약 의무 폐지, 기매각 택지는 의무 완화(6개월→2년)

▪이에 따라 민간 물량은 ’24년까지 7.4 → 1.5만호 수준으로 조정

* LH 등이 공급하는 공공물량도 내년까지 2.4 → 1.1만호 수준으로 조정

➌ (조치사항) LH 공공택지 공급조건 개정(11월)


󰊳(등록임대사업제 정상화) 연내 합리적 개편방안 마련


➊ (현황) ‘20년 이후 등록임대사업자 혜택 지속 축소

* 현재는 장기(10년) 非아파트만 신규 등록 허용(매입임대 기준), 종부･양도･법인 등 세제 혜택도 지속적으로 축소

➋ (개선) 과거 지원제도 운영 시 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안하여 연내 합리적 개편방안 마련

▪세제·금융 지원 수준 등에 대한 종합적 평가와 함께, 리츠 등 전문 법인사업자 육성 방안 등을 포괄적으로 검토

➌ (조치사항) 등록임대사업제 정상화 방안 발표(12월)

2

실수요자 내 집 마련 애로 해소



1. 규제 정상화


󰊱 (규제지역) 서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제
※ 제11차 비상경제 민생회의(10.27일) 후속조치 (추진 방안 확정 발표)


➊ (현황) 투기과열 39곳, 조정대상지역 60곳 등 규제지역 운영 중

구 분
투기과열지구
조정대상지역
대출
✓ LTV 50%(다주택자 대출 不可)
✓ LTV 50%(다주택자 대출 不可)
세제
-
✓ 취득세‧종부세 중과세율 적용
✓ 양도세 중과‧장특공제 배제
정비사업
✓ 정비사업 조합원 지위양도 제한
✓ 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
✓ 재건축 주택공급수 제한
청약
✓ 민영주택 가점제 적용비율
- 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%
✓ 재당첨 제한(10년)
✓ 민영주택 가점제 적용비율
- 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%
✓ 재당첨 제한(7년)



➋ (개선) 서울 및 연접 일부 제외한 수도권 지역 중심으로 해제

➌ (조치사항) 관보 게재 및 효력 발생(11.14일) ※ 안건 2 참고


󰊲 (대출규제) 기발표된 LTV 규제 완화 방안을 연내 앞당겨 시행
※ 제11차 비상경제 민생회의(10.27일) 후속조치 (시행 시기 조기화)


➊ (현황 및 개선) 규제지역 內 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화(10.27일)

▪투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제


주택가격
투기과열지구
조정대상지역
비규제
지역
무주택
(+처분조건부1주택)
2주택 이상
무주택
(+처분조건부1주택)
2주택 이상
현행
개선
현행
개선
9억원 이하
40%
50%
0%
50%
50%
0%
70%
9억원 초과
20%
30%
15억 초과(APT)
0%
30%


➋ (조치사항) 내년 초 → 12.1일(잠정) 조기 시행, 은행업 감독규정 개정

2. 실생활 애로 해소



󰊱 (무순위 청약) 거주지역 요건을 폐지하여 청약 대상자 확대


➊ (현황) 청약시장 과열 방지 등을 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격을 ‘해당 시․군 거주 무주택자’로 제한 중

* (’21.5 이전)신청자격 제한 無 → (‘21.5 이후)신청자격 무주택･동일지역(시･군)으로 제한

▪본청약 60일 後 예비당첨자명단 파기 → 이후 미계약 발생 시 무순위 청약으로 전환·반복(소위 “n차 반복”)되어 불편 초래

➋ (개선) 거주지역 요건을 폐지하고, 청약 반복부담 완화 위해 명단 파기시점을 연장하는 한편, 예비당첨자 범위도 대폭 확대


구 분
현 행
개 선
무순위자격
✓해당 시·군 거주 + 무주택자
✓무주택자
명단 파기
✓최초계약일 60일 이후
✓최초계약일 180일 이후
예비당첨자수
✓세대수의 40% 이상
✓세대수의 500% 이상


➌ (조치사항) 주택공급에 관한 규칙 개정(‘23.1월)


󰊲 (생애최초 지원) 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 완화


➊ (현황) 생애최초 구입자에 대한 세제·금융 지원방안 시행 중

* [세제] 취득세 감면(200만원 한도) [금융] LTV 완화(70→80%) 및 한도 확대(4→6억원)

➋ (개선) 실수요자 지원 확대 위해 취득세 감면 추징예외 요건 완화


구분
현 행
기 발표 개선(6.21)
※ 의원입법 발의 (7.4)
금번 추가 개선
가액기준

소득기준
✓연소득 7천만원 이하,

✓3억원 이하(수도권 4억 이하)
폐 지
없음
감면율
✓50%～100%
100%
감면한도
✓200만원 한도
없음
추징사유
✓3개월 內 未입주 시 추징
없음
✓기존 임대차 권리관계 따른 입주지연 시 추징 예외 요건 완화


➌ (조치사항) 지방세특례제한법 시행령 개정(‘23년초)

3

서민·중산층 부담 경감



1. 무주택 주거취약계층



󰊱 (서민·실수요자 LTV 우대) LTV 한도를 ‘4→6억원’으로 상향


➊ (현황) 규제지역 內 서민·실수요자*의 경우 LTV 규제가 +20%p 추가 완화되나, 이와 함께 총액한도도 별도로 설정(4억원)

* 우대 요건(무주택자) : (소득)부부합산 0.9억 이하 (주택가액)투과9억/조정8억 이하

▪다만, LTV 50% 일원화 후 총액 한도로 인해 제도 효과 저해

* <예: 9억주택> [일반 세대주] 최대 4.5억 대출 가능<9억 x 50% = 4.5억>[서민·실수요자] 총액한도가 적용되어 최대 4억원 대출 가능

➋ (개선) 서민·실수요자 대상 우대 대출 한도를 6억원으로 확대

➌ (조치사항) 은행업 감독규정 개정(12월)


󰊲 (청년전세 특례보증) 청년전세 특례보증한도를 ‘1→2억원’으로 확대
※ 민생금융대책 당정협의회(11.6일) 후속조치 (추진 방안 확정 발표)


➊ (현황) 무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하기 위한 청년 맞춤형 전세대출보증을 1억원 한도로 운영 중(HF)


※ 청년 맞춤형 전세대출보증 제도


√ (대상) 만34세 이하 무주택 세대주, 연소득 7천만원 이하

√ (조건) 임차보증금 7억(지방 5억) 이하 + 임차보증금 5% 이상 지급한 자

√ (보증한도) 1억원

√ (보증료율) 최저보증료율 적용(0.02%)


➋ (개선) 청년 맞춤형 전세대출 보증한도를 2억으로 확대

➌ (조치사항) HF내규개정, HF·금융기관 전산개발(’23.1월)


2. 주택 보유 서민･중산층



󰊱 (보유주택 담보대출) 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
※ 제11차 비상경제 민생회의(10.27일) 후속조치 (추진 방안 확정 발표 + 시행 조기화)

➊ (현황) 생활안정자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 최대한도 2억원 적용

▪집주인 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과 가능하나 규제지역․주택가격․보유주택수 등에 따라 엄격한 조건 부과


※ 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 현황

① 투기‧투기과열지역 내 15억 초과 APT에 대해 한도 2억원 제한

② 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입의무 부과

③ 규제지역 내 2주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무(3주택 이상은 대출제한)


➋ (개선) 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억원) 폐지 → 기존 LTV·DTI 틀 內에서 관리

▪투기‧투과지구 15억 초과 APT 주담대 허용에 맞추어 15억 초과 APT에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용

➌ (조치사항) 은행업감독규정 개정 등을 통해 시행 추진(’23년초)


󰊲 (임차보증금 반환 대출보증) 대출보증 한도 ‘1→2억원’ 으로 확대


➊ (현황) 임차보증금 반환목적 대출에 대해 보증금 반환 보증1｣(HF)을 운영하고 있으나 대상 및 지원수준 한정적2｣

1｣ 집주인 보유 주택의 담보가치 상실 위험에 따른 금융기관의 주담대 취급 거부 방지
2｣ 12억원 이하 주택에 대해 최대 1억원까지 가능

➋ (개선) 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1→2억원으로 확대

➌ (조치사항) HF 내규 개정, HF·금융기관 전산개발(’23년초)

󰊳 (주담대 채무조정) 주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정
※ 제11차 비상경제 민생회의(10.27일) 후속조치 (추진 방향 구체화)


➊ (현황) 6억원 이하 주택 차주에 대해 은행권 자체 채무조정 시행


※ 주택담보대출 채무조정 제도


√ (대상) 주택가격 6억원 이하 1주택자 √ (사유) 실직, 폐업, 질병 등

√ (채무조정 조치) 차주 상황에 따라 분할상환, 원금상환유예(최대 3년)


➋ (개선) 매출액 급감, 금리상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상상환이 곤란한 차주에게도 채무조정 적용

*상환 곤란차주 해당여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환부담 수준, 매출액 및 소득 변동수준 등 다양한 특성을 종합 검토하여 설정

➌ (조치사항) 은행권 TF 등 거쳐 프리워크아웃 모범규준 개정(내년초)


󰊴 (특례보금자리론) 기존 정책모기지와 통합한 신규 상품 출시
※ 민생금융대책 당정협의회(11.6일) 후속조치 (추진 방향 구체화)


➊ (현황) 안심전환대출 요건을 완화 → 2단계 접수 개시 중(11.7일~)

현 정책모기지 조건 비교

상품
우대형 안심전환대출
보금자리론
적격대출
대상
1주택자(변동·준고정금리 차주)
무주택자, 1주택자(처분조건부)
주택가격
4억 → 6억원
6억원
9억원
대출한도
2.5억 → 3.6억원
3.6억원
5억원
소득한도
7천만 → 1억원
7천만원
없음
금리
3.8~4.0%
4.25~4.55%
4.55~6.91%


▪내년도에도 시장금리 상승이 대출금리로 계속 반영되면서, 서민·실수요자 주거비용 부담이 가중될 우려

➋ (개선) 내년부터 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하여 “특례보금자리론”으로 운영

▪기존 보금자리론 대비 주택가격·소득요건 등을 확대 운영 → 금리 인상기 서민·실수요자 주거안정망 강화

➌ (조치사항) 연내 특례보금자리론을 포함한 정책모기지 세부개편 방안을 확정발표, HF 내규 개정·전산개발 후 시행(‘23년초)

Ⅳ. 향후 계획



󰊱 발표 내용을 최대한 신속하게 집행, 부동산 시장의 연착륙 도모


➊ 주택공급기반 위축 방지, 서민･실수요자 보호 등 효과가 신속히 시장에 전파될 수 있도록 주요 과제를 최대한 빠른 속도로 이행

➋ 등록임대사업제 개편, 재건축 안전진단 개선 등 예고된 제도개선방안은 조속히 구체화하여 세부 이행방안 연내 발표


󰊲 「부동산 관계장관회의」를 통해 향후 시장 상황에 적시 대응


➊ 향후 부동산 시장 상황 및 이와 연관된 서민금융, 건설업황, 자금시장 흐름 등을 실시간으로 면밀히 모니터링

➋ 주택공급, 서민주거안정 등과 관련하여 추가 조치가 필요한 경우, 기 준비된 단계별 대응계획에 따라 시장상황에 맞게 적기 조치

➌ 내년도 부동산시장 여건 전망을 토대로 부동산 정책 방향을 마련하여 「‘23년 경제정책방향」에 반영

참 고

추진 과제별 후속 조치 사항




과제 내용
후속 조치
추진일정
소관 부서
➊ 주택공급기반 위축 방지


【금융 부문】


✓PF 대출 보증지원 확대
기금운용계획 변경,
HUG·HF 내규 개정
‘23.2월
’22년말
국토부 주택기금과
금융위 금융정책과
✓리츠 관련 부동산 지분 규제 완화
부동산투자회사법
시행령 개정안 마련
12월
국토부 부동산산업과
【실물 부문】


✓재건축 안전진단 개선방안 마련
-
12월
국토부 주택정비과
✓공공택지 사전청약 의무 완화
LH 공공택지
공급조건 개정
11월
국토부 주택기금과
✓등록임대사업제 합리적 개편방안 마련
-
12월
국토부 민간임대정책과
➋ 실수요자 내 집 마련 애로 해소


【규제 정상화】


✓서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제
주정심 심의·의결,
관보 게재
11월
국토부 주택정책과
✓旣 발표된 LTV 규제 완화 방안 연내 시행
은행업 감독규정 개정
12.1일(잠정)
금융위 금융정책과
【실생활 애로해소】


✓무순위 청약 거주지 요건 폐지
주택공급 규칙 개정
‘23.1월
국토부 주택기금과
✓생애최초 주택구입자 취득세 감면 세제 지원 요건 완화
지특법 시행령 개정
‘23년초
행안부 지방세특례제도과
➌ 실수요자 내 집 마련 애로 해소


【무주택 주거취약계층】


✓서민·실수요자 우대 LTV 한도 상향(4→6억)
은행업 감독규정 개정
12월
금융위 금융정책과
✓청년전세 특례보증한도 확대(1→2억)
HF 내규개정, 전산개발
‘23.1월
금융위 금융정책과
【주택보유 서민·중산층】


✓생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
은행업 감독규정 개정
‘23년초
금융위 금융정책과
✓임차보증금 반환 대출 보증 한도 확대(1→2억)
HF 내규개정, 전산개발
‘23년초
금융위 금융정책과
✓주담대 채무조정 대상 탄력적 산정
은행권 실무 TF 등 협의
프리워크아웃모범규준 개정
‘23년초
금융위 금융정책과
✓특례보금자리론 출시
세부 개편방안 발표
HF 내규개정, 전산개발
‘23년초
금융위 금융정책과