송도 단지별 국평 최고가 이미 15억? 최고가 재미로 보정해보기_20210802

송도 국평 보정가격 얼마일까?

송도 단지별 국평 최고가 리스트에서 보정작업을 거쳐 보정가격을 계산해 봤음. 보정결과 몇몇 단지의 최고가 기준 시세상승은 놀라울 정도.

힐스3차가 1위. 퍼팍이랑 함께 보정가격 15억

공구별 다른단지 몇개를 예시해보면 역시 많은 상승가격을 볼 수 있다.

ex)
공구 단지명 실거래가 보정최고가 (+시세상승)
1공구 그린워크3차 8.80억 ▷ 10.89억 (+2.1억)
2공구 풍림 4단지 6.49억 ▷ 7.56억 (+1.1억)
3공구 퍼팍15 10.70억 ▷ 15.36억 (+4.7억)
4공구 웰카 3단지 7.0억 ▷ 9.49억 (+2.5억)
5공구 센시티 9.45억 ▷ 11.13억 (+1.7억)
6공구 힐스2차 7.66억 ▷ 12.71억 (+5.0억)
7공구 해모로월드뷰 8.40억 ▷ 10.95억 (+2.5억)
8공구 마리나베이 10.18억 ▷ 10.37억 (+1.9억)
(분양권) 호반써밋 7.84억 ▷ 10.88억 (+2.3억)

매물 없어서 국평 거래된지 오래되었고 비RR에도 최고가로 거래되었다면 최근 기준으로 RR 거래하면 얼마일까? 라는 궁금증으로 보정작업을 해봄.

송도 전체 국평 포함된 59개 단지를 대상으로 데이터를 돌려봤다.

우리아파트 보정가격은 얼마일까?

보정가격 기준 전체 순위 보기

송도 국평 보정가격 최고가 순위_20210802

전체 순위에 대한 보정결과 세부 백데이터는 아래 글 참조. 로얄동 로얄층 거래시기에 대한 보정값이 들어있다.

송도 국평 최고가 단지 보정결과_20210802

보정계산은 오차가 있다. 정확하지 않은거 감안하고 보길 바라고 더 좋은 계산법 있으면 댓글로..

보정계산식 요약

보정 1 : R동과 비R동 차이는 10%

전면동은 대부분 R동으로 판단하였고 전반적으로 주관적으로 함(다 모르니까 이해바람)

보정 2 : R층과 비R층 차이(10%)

R층은 비R층보다 10% 추가반영.
저층기준 중층+5% 고층+10%로 계산함
해당 동 최고층 대비 66%이상은 R층으로 판단.

보정 3 : 최고가 거래일 후 누적 상승률

ex) 최고가 거래일 이후 12주가 지났다면 +11.28%(12주x주평균 0.94%상승률)

보정작업 상세설명

2021년 시세상승률 반영

2021년 시세는 작년대비 26.19% 상승함(매주 평균 0.94%)
최고가로 거래된지 오래 되었다면 위와같은 시세 상승분이 반영되지 않은 걸로 판단하고 보정하였다. (최고가 거래일 이후 몇주가 지났는지 판단하여 해당 주 수 만큼 누적 상승률을 반영)
여기에는 2가지 가정이 필요하다. 매물 잠김현상에 따라 대부분의 거래가 최고가로 거래되고 있을거라는 가정(실제로도 그렇다!) 최고가 거래일 이후 최고가 보다 낮은 가격으로 거래된 것은 대부분 비RR이다(상당수 그렇다)

RR과 비RR 시세 보정

KB시세를 보면 하위 평균가와 상위평균가의 시세 차이가 10%~20% 정도 차이남
대부분 10%대이고 센팍푸르지오는 20% 이상. 뷰의 가치가 높은 송도 특성 고려하여 RR과 비RR의 차이는 20%로 산정함

주의

보정가격은 당연히 실제 시세가 아니다. 가끔 마지막 신고가를 기준으로 부동산 거래를 시키려는 부동산중개소로부터 재산가치를 지키고자 함이다.

한편으로 매수자는 신고가가 꼭 신고가가 아닐 수도 있음을 알아야 한다.
인테리어가 되었기에 신고가 되었을 수도 있으며 어떤 분양권이나 단지는 신규분양이나 다주택자(또는 그룹)가 소유한 단지의 시세 상승을 위해 의도적인 최고가 거래를 했을 수도 있으므로 매수자는 호구가 되지 않도록 잘 판단해야 할 것이다.

우리집이 더 비싼거 같은데 보정가격순위가 낮다면 기다려라. 언젠간 올라간다. 그리고 당연히 오차가 있다.

기타

전세낀 물건은 대략 5%~10% 정도 차이가 난다. 전세낀 거래인지 알 수 없으므로 반영할 수 없었다. 자세한 상황은 알 수 없으므로 부동산 정보사이트에 나오는 data와 주관적 판단(RR 여부) 등이 가미 되었다.

전세 낀 거래였다면 댓글로 알려주기바람. 3명 이상 제보가 있으면 다음차수에 반영해보도록 하겠음(5%정도?)


관련글 링크는 아래 모았습니다. 도움이 되길 바랍니다.

>>보정가격 기준 순위(보정가격 1위는?)

송도 국평 보정가격 최고가 순위_20210802

>>국평 최고가 보정 후 결과 raw data

송도 단지별 국평 최고가 보정하여 계산하기_20210802

>>국평 실거래가 최고가 리스트

송도 국평 실거래가 최고가 리스트_20210802

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