생숙(생활형 숙박시설) 오피스텔 변경 가능할까? 완화기준과 사례

21년 국토교통부는 생숙을 주거용으로 사용하는 것에 대한 규제 발표를 했고 그동안 임대차계약을 맺어 주거용으로 사용하던 사례를 구제하기 위해 계도기간을 두는 한편, 생숙을 오피스텔로 변경할 수 있는 제도 완화를 시행했으나 실제는 오피스텔로 변경하는게 어렵다고 한다.

생숙을 오피스텔로 변경해주기 위해 완화시킨 대표 기준

아래의 조건을 면제시켰다.
▲발코니 미설치(오피스텔은 발코니가 없어야 한다. 생숙은 발코니 있음/가능)
▲타용도와 복합건축할 경우 오피스텔 전용출입구 별도설치
▲전용 85㎡ 초과시 바닥난방 설치금지(오피스텔은 바닥난방 x, 생숙은 가능)

추가로
오피스텔 용도변경시 고려해야할 사항이 더 많다.
1. 용도변경 주민동의
2. 주차시설, 소방시설 변경
3. 바닥두께 시공
4.복도폭 변경(건축법)
5.집중구내 층구내 통신실 설치(전기통신사업법)
6.출입문손잡이 높이 점자블럭등 변경(장애인 노인 임산부법)
7.방화유리랑 드렌처 설비 등 조건 충족 등

숙박용 생숙으로 허가내서 오피스텔에 비해 저렴하게 지어 분양했는데 오피스텔로 변경해주면 특혜라는 소리가 나오는 이유다.

생숙 -> 오피스텔 변경 신청 단위

제한 없음.
But, 한 층/한 동 단위로 신청해야 같은 층 내에서 내·외부인이 충돌하는 사례를 방지할 수 있을 것

오피스텔로 변경이 어려운 이유

우선 주차비율

오피스텔은 세대당 1대이나 생숙은 0.6 정도가 많기 때문에 오피스텔로 변경하기 위한 하드웨어가 애초에 불가능한 경우가 많다. 보통은 법 규정에 딱 맞춰서 건축을 하기 때문에 생숙이면서 주차비가 1.0 이상인 경우는 많지 않을 것이기 때문.

두번째 지구단위계획

지구단위계획상 오피스텔로 변경이 불가능한 경우가 있다. 오피스텔로 변경해주면 다른 유사사례에 대해 역차별이 발생하기 때문에 어떤 공무원이 선뜻 나서서 변경해줄까? 거의 없다고 본다.

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“정부 규정에 맞춰 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 변경하려고 했더니 막상 시청에선 지구단위계획상 오피스텔이 허용되지 않는다고 합니다. 계도 기간은 계속 줄어들고 있는데 답답할 따름입니다.” (남양주 별내역아이파크스위트 입주민 A씨)

정부가 생활형숙박시설(생숙)을 주거용 오피스텔로 용도변경할 수 있게끔 건축 기준을 한시적으로 완화했지만 실효성이 떨어진다는 목소리가 나온다. 지구단위계획상 오피스텔로 용도변경이 불가능한 경우들이 있어서다. 국토교통부와 관할 지방자치단체의 정책 엇박자가 입주민 우려를 키우고 있다는 지적이다.

남양주 ‘별내역아이파크스위트’, 생숙→오피스텔 용도변경 불허

14일 업계에 따르면 경기도 남양주시 별내동에 위치한 1100가구 규모의 생숙 ‘별내역아이파크스위트’에 거주하는 입주민들은 국토부와 남양주시에 이 생숙을 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 지구단위계획을 바꿔달라는 민원을 접수했으나 불가능하다는 답변을 받았다.

생숙은 취사시설을 갖춘 오피스텔과 비슷한 숙박시설이다. 공중위생관리법상 숙박업에 해당해 주택 용도로는 사용할 수 없고 영업신고 후 숙박업 용도로 써야 하지만, 그간 관련 기준이 모호해 적법한 용도변경 없이 주거용으로 사용하는 경우가 많았다. 별내역아이파크스위트 입주민 A씨는 “이곳은 심지어 시행사가 입주민들에게 주거용도로만 사용하겠다는 서명을 받고 분양했다”고 말했다.

그러나 국정감사 등에서 이와 관련한 지적이 잇따르면서 국토부는 생숙의 불법전용 방지방안을 마련하고 주택 용도 사용을 불허하기로 했다. 위반 시 이행강제금을 부과한다.

다만 기분양자 등 선의의 피해자 발생을 방지하고자 추가 고시를 통해 오는 2023년 10월 14일까지 한시적으로 용도변경을 허용했다. 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설은 발코니 설치, 바닥난방 규제 등에 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있는 길을 열어준 것이다.

문제는 국토부가 이처럼 기준을 완화했음에도 정작 지구단위계획으로 인해 오피스텔로 용도변경이 불허되는 경우가 나오고 있다는 것이다.

대표적인 곳이 남양주 별내역아이파크스위트다. 남양주시는 또 다른 남양주시 내 생숙인 힐스테이트 별내역에 대해서도 용도변경 불허 방침을 내세우고 있다.

남양주시청에 따르면 별내택지개발지구 지구단위계획상 해당 필지들에는 오피스텔이 들어설 수 없다. 남양주시청 관계자는 “해당 구역은 상업용지로 숙박시설이 들어서는 것은 가능하지만 오피스텔은 불가하다”며 “주변 기반시설 및 다른 시설들과의 형평성 등을 감안해 용도변경이 불가한 것으로 보고 있다”고 말했다.

부산 해운대구에 위치한 생숙 엘시티도 비슷한 경우다. 해운대구청 관계자는 “관련 내용을 검토 중이나, 해당 단지는 지구단위계획상 관광특구로 오피스텔을 불허하고 있다”고 말했다.

전국주거형레지던스연합회에 따르면 남양주와 부산 외에도 인천 송도, 전라남도 여수 등 생숙에 비슷한 문제가 있는 것으로 전해졌다.

이에 입주민들이 국토부에 지자체 협조 단서조항 삽입 등 개선을 요청했으나 국토부 역시 어렵다는 입장을 보이고 있다. 국토부 관계자는 “현재 검토하는 사항은 없다”며 “지구단위계획 결정권자는 지자체장으로 중앙정부가 강제하기 힘든 측면이 있다”고 말했다.

한 생숙 입주민은 “기분양 생활형숙박시설 입주민 등을 구제하겠다는 취지로 변경안을 만들었지만 실효성은 없는 셈”이라고 분통을 터뜨렸다.

이와 관련해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “해당 규정을 적용했을 때 같은 생숙 끼리도 형평성에 맞지 않은 부분이 발생할 수 있기 때문에 별도 보완이 필요해 보이는 것은 사실”이라며 “보완이 이뤄지지 않는다면 입주민들은 행정청을 상대로 행정소송하는 방안 등을 고려할 수 있을 것”이라고 말했다.
'생숙→오피스텔' 바꾸라더니 변경 불가?…입주민 '발 동동' (edaily.co.kr)




또다른 기사.

부동산 시장에서 별다른 인기를 얻지 못했던 생활형숙박시설(레지던스)의 인기가 일부 지역에서 갑자기 치솟고 있다. 생활형숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품이다. 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있다. 주택에 가해지는 규제를 벗어날 수 있는 것이 장점이지만, 주거용으로 사용하는 것은 불법이다. 그런데 정부가 향후 2년간 오피스텔 건축기준을 충족하지 못한 시설도 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 하면서 주거용으로 쓸 길이 열렸고, 덩달아 재조명받기 시작한 것이다.

22일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 16일 공개한 ‘오피스텔 건축기준 일부개정안’에서 오는 10월1일부터 2023년 10월 2일까지 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 오피스텔 건축기준 일부를 적용하지 않기로 했다. 이는 기존에 분양을 완료한 시설에 한정된다. 이 조건을 만족하더라도 정부가 정한 기간을 지나 준공될 경우에는 적용되지 않는다. 분양은 완료됐으나 이 기간 내 준공이 어려운 시설은 건축물 기준에 맞게 설계를 변경해야 용도변경이 가능하다.


기준이 완화되는 기간에는 오피스텔 건축기준 제2조 1호부터 3호에 해당하는 ▲발코니 미설치 ▲타용도와 복합건축할 경우 오피스텔 전용출입구 별도설치 ▲전용 85㎡ 초과시 바닥난방 설치금지 등의 기준이 적용되지 않는다. 신청 단위는 제한이 없지만, 한 층, 혹은 한 동 단위로 신청해야 같은 층 내에서 내·외부인이 충돌하는 사례를 방지할 수 있을 것으로 보인다. 변경을 원하는 생활숙박시설 소유 및 거주자는 지방자치단체에 신청하면 된다.

그간 오피스텔로의 용도변경을 어렵게 했던 위 조항들이 적용되지 않으면서 이미 분양이 완료된 생숙을 매입한 집주인들은 실거주가 가능하게 됐다. 생활형숙박시설은 주거용이 아닌 숙박용으로 사용하는 것이 원칙이나, 최근 집값 상승과 전월세 급등으로 오피스텔보다 상대적으로 저렴한 생숙까지도 주거용으로 사용하는 사람이 늘었던 상황이다.

당초 정부는 생숙이 주거용으로 사용되는 것을 규제하겠다고 한 바 있다. 건축물 사용목적에 맞지 않는다는 이유에서다. 정부는 지난 1월에는 생숙의 분양공고에 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요' 문구를 명시하도록 하고, 주택사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우 허위･과장 광고로 사업자를 고발하기로 했다. 4월에는 이미 생숙을 불법적으로 용도변경해 주거용으로 사용하는 사람들에 대해서는 이행강제금을 부과하겠다고 밝히면서 2년간 계도기간을 두기로 했다.

다만 정부는 그간 규제가 미비했던 탓에 주거용으로 시설을 매입한 사례가 많았던 것을 감안, 이미 준공했거나 준공을 앞두고 있는 시설에 한해 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있도록 용도변경 기준을 한시적으로 완화하기로 했다. 국토부 관계자는 “새로 짓는 생숙은 앞으로 주택용도로는 사용할 수 없지만, 이미 분양된 생숙은 주거용으로 사용하는 경우가 많은 것이 사실”이라면서 “이를 합법화하기 위해 준공된 시설에 대해 용도변경 시 건축물 기준을 2년간 적용하지 않는 것이 이번 개정안의 골자”라고 설명했다.

정부의 규제완화 조치가 알려지자 투자자들은 2023년 10월까지 입주할 수 있는 생숙을 찾아 바삐 움직이고 있다. 오피스텔보다 분양가가 저렴한 생숙을 구입한 후, 차후 용도변경이 이뤄지면 되팔아 시세차익을 남기기 위해서다. 특히 생숙이 많은 부산 북항 일대와 평촌 일대, 시화호 등지에서 판매문의가 늘고 거래량도 늘고있는 모양새다.

부산 북항 재개발구역 인근에 위치한 협성마리나G7이 대표적인 사례다. 바닷가가 보이고 상업시설이 인접한 입지에 지어진 이 시설은 지난 5월 입주를 시작했다. 통상 입주 직전까지는 분양권 거래가 활발히 이뤄지지만 입주 후 취득세까지 낸 이후에는 반년정도 매매가 줄어든다. 그러나 정부의 규제완화 이후 매매 문의가 부쩍 늘었다.

해운대 미듬부동산 관계자는 “이전에는 매매문의가 하루에 2건정도 있었다면 정부의 규제완화 발표 이후 하루에 7~8건씩 문의가 들어온다”면서 “실제 계약이 진행중인 것도 있고 집을 보러 오겠다고 약속을 잡은 경우도 여럿 있다”고 언급했다. 이어 “외지인들의 문의도 많다”고 덧붙였다.

남양주시 별내역에서도 분양권 매수 및 매매 문의가 늘었다. 8월 입주가 예정된 힐스테이트별내스테이원의 경우 인근 공인중개업소에 따르면 가장 작은 전용 20평 분양권에 프리미엄이 3억5000만원까지 붙었다. 25평의 경우 프리미엄이 5억원대를 돌파했고, 가장 큰 평수인 50평대는 매물조차 나오지 않고 있다고 한다. 공인중개업소 관계자는 “정부가 생숙을 주거용으로 사용하지 못한다고 못박았을 때는 분양권을 팔고 나가려는 경우가 많았던 것과는 대조적”이라면서 “지난 2월에 입주한 아이파크스위트도 임대문의만 있고 매도하려고 내놓은 물건은 없다”고 설명했다.

한 건설사 관계자는 “생숙은 오피스텔보다는 싸기 때문에 이미 분양받은 사람들 입장에서는 저렴한 가격으로 오피스텔을 마련할 수 있게 된 것”이라면서 “이미 분양된 생숙으로 한정하더라도, 주거용 오피스텔로 용도전환이 가능해진다면 실거주용 주택을 갖기 어려운 사람들에게는 도움이 될 것”이라고 언급했다.

기대로 인한 과열 조짐도 보인다. 2023년 10월까지 준공하기 어려운 시설에 대해서도 분양권 매수 문의가 새기는 것. 2025년 9월 준공 예정인 북항 롯데캐슬 드메르가 그 사례다. 인근 공인중개사 관계자는 “그간 문의가 뜸했는데 정책 발표 이후 발빠른 서울 손님들을 중심으로 매수 문의가 들어왔다”면서 “롯데캐슬 드메르는 지금 제도상으로는 용도변경이 어렵지만, 정부가 나중에 건축물 기준 미적용 기간을 더 연장할지도 모른다고 판단하는 것 같다”고 언급했다. 2024년 4월 준공예정인 평촌푸르지오센트럴파크도 매도하려고 내놓은 매물들이 들어가고 있다는 게 인근 공인중개사의 설명이다.

한편 일각에서는 지방자치단체에서 조례로 정한 오피스텔 건설기준도 같이 완화돼야 이번 개정안이 용도변경으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다. 일례로 지자체 조례에서 정하는 주차면적의 경우 서울에서는 호당 1대로 정하고 있으며, 대체적으로 전용면적 기준으로 30㎡ 이하는 0.5대, 60㎡이하는 0.8대 등의 기준이 있다.

반면 생숙은 오피스텔의 3분의1 수준으로도 허가가 나는 경우가 있다. 따라서 정부가 건축물기준을 완화하더라도 주차대수를 충족하지 못해 용도변경이 불가능한 사례가 생길 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “오피스텔 건축물 기준을 완화하더라도 이미 만들어진 생숙의 경우 주차장을 추가확보하는 게 쉽지가 않아 용도변경이 어려울 것”이라면서 “조례 적용도 제외하는 게 맞는다”고 지적했다. 이 같은 지적에 국토부 관계자는 “주차장 조례 관련된 것은 지자체에서 해결해야 한다”면서도 “이와 관련해 지자체와 논의를 해봤지만, 지자체 입장에서도 주민과 협의가 필요해 쉽지 않은 상황인 것 같다”고 말했다.
“매수문의 쇄도”… 용도변경 기준 완화에 몸값오른 레지던스 - 조선비즈 (chosun.com)