송도 생활형 숙박시설(생숙) 투자 검토 및 리스크

송도 오피스텔 및 생숙 현황은 아래 참조

송도 오피스텔, 생숙(생활형숙박시설) 목록 및 현황

얼마전 막을 내린 송도 맥주축제를 갔다가 근처에 있는 한라웨스턴 파크와 랜드마크푸르지오시티 입지가 좋아보여서 투자를 검토했었다.

좌:한라웨스턴파크 / 우 : 푸르지오시티

송도에 관심있는 분들은 알겠지만 송도 호수와 송도 북측수로는 연결된다. 연결수로가 한라웨스턴파크 및 랜드마크 푸르지오시티 바로 앞. 송도 워터프론트는 확정된 사업으로 1-1단계는 완공되었고 연결수로가 포함된 1-2단계는 설계 중으로 내년착공을 앞두고 있다.
지하철은 푸르지오시티가 가깝고 연결수로를 가로지르는 보도교는 한라웨스턴파크 바로 앞이어서 좋아보였다.

초록색이 연결수로 부지

그냥 오피스텔인가 했는데 찾아보니 생숙이었다. 그리고 매매가는 2017년 당시 분양가보다 저렴!
원룸 시세 1억3천미만. 게다가 아암호수뷰(북향), 월세는 55정도.
게다가 잔여호실 분양하는 홍보물에는 웨스턴파크를 호텔급으로 운영하기 위해 외국계 항공사 5곳과 MOU를 체결했다고 한다. 인청공항에 취항하는 항공사 승무원들에게 제공하는 호텔일텐데 송도까지 온다는 건가? 의아하면서도 가능할 것 같은 이야기 같기도 하다. 영종도는 쇼핑몰이나 단기체류형 관광지가 부족하기 때문.

요즘 상황보면 아마 1억초까지 더 깎을 수 있었겠지만 잘모르는 분야기도 하고 찾아보니 리스크가 꽤 컸다. 결과만 간단히 리뷰해보자.

생숙(생활형숙박시설)

취사와 세탁이 가능한 중장기 숙박시설을 말한다. 호텔과 오피스텔의 장점을 모아놓은 주거 형태로, 청약통장이나 가점이 필요하지 않고 건축법을 적용받기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 중과 대상에서도 제외.

생숙은 청약통장도 필요없고 주택수에도 포함되지 않고 전매도 자유라서 아파트 규제 이후의 투자상품으로 각광받았으나 사용규제 지침이 발표되면서 투자가치의 의문이 생겼다.

21년 4월에 생숙에 대한 건축물 사용규제가 발표되었기 때문.
신규 분양하는 생숙은 분양 공고 시 '주택사용 불가, 숙박업신고 필요' 문구를 명시하도록 하라는 내용이었다.

[중요]
위의 고시 내용에 따르면
소유주가 거주하거나, 전월세 주는 것 금지 (숙박시설이기 때문)
당연히 전입도 불가하여 전세대출도 안나온다.
(반론으로 일반 호텔도 한달넘게 장기 투숙하면 전입신고 가능하다 하므로 생숙도 가능할 것이라는 의견)

23년 10월부터 반드시 위탁업체에 위탁해야된다.(30개 이하)
즉 모든 개인 소유주는 위탁숙박업으로 운영해야 하는데 직접 운영하면 모를까 위탁업체 인건비 및 이익 등을 차감하고 나면 수익률이 어떻게 될까?
달빛 축제공원에 락페스티벌 같은 대형행사가 자주 열려서 호텔처럼 주말마다 최소 1박 10만원정도 시세가 형성되지 않는 한 지금같은 월세 수익률은 나오지 않을 것이다.

임대차가 가능했다면 친수공원 및 호수가 가깝고 역세권이기에 공실걱정은 없었을텐데.

만약 지금처럼 편법으로 임대준다면 계도기간 이후 이행강제금은 시세의 10%를 부과.
주거 사용 시 주택수 포함되서 세금도 증가함.

위탁업체를 운영한다면 30개 정도 맡아서 잘 해볼 수 있겠으나 개인은 답이 안나오는 상황이 예상된다. 계도기간 지나고 나서도 계도기간이 다시 연장될 수도 있으나 리스크 대비 수익률이 높은 편은 아님.

해결책도 있다.
생활형숙박시설은 오피스텔로 전환하고 오피스텔처럼 임대차가 가능하도록 하는 방법. 관련기준을 완화해줬다. 그런데 현실은 오피스텔로 변경하는게 쉽지 않은 모양이다. 주차대수가 오피스텔은 1.0 이상이나 대부분의 생숙은 0.xx이고 부지용도 때문에 벌써 거부하는 사례가 나오고 있다.

생숙(생활형 숙박시설) 오피스텔 변경 가능할까? 완화기준과 사례

결론

생숙에 저렴하게 투자하고 오피스텔로 변경되면 좋은 투자이나 확신할 수 없다.
생숙에 투자하고 오피스텔 변경 안되면 수익률 저조(오피스텔 원룸이 낫다)
3대수요(실거주, 임대, 관광단기체류) 중 실거주와 임대가 불가하니 호텔처럼 숙박으로 수익을 내야하므로 어려운 일.