아파트 후분양 금융비용과 사업자의 장단점

후분양제는 분양자에게 안좋다

표준화된 한국 아파트 시장에서 선분양은 자가마련을 원하는 사람들에게 좋은 제도이다. 비교대상군이 많고 거래이력 등 수십년간의 데이터로 신뢰가 쌓여 A는 B보다 비싼 이유에 모두 수긍하고 있다는 뜻이다. 사람들의 관심과 체계화된 제도로 최소한의 아파트 기대 품질은 확보되어 있다.

그럼에도 입주 후 하자 등으로 후분양제 도입 등의 요구가 커지고 HUG 심사 탈락으로 후분양 사업장이 생기고 있는데 결코 좋은 현상은 아니다.

대한민국 전체로 봤을 때 선분양은 여러 분양자에게 금융 리스크를 분배하므로 금융충격 상황에서도 극복할 힘이 있으나 후분양의 경우 리스크를 사업자가 대부분 감당해야하므로 금융위기 시 바로 부도로 이어진다. 리스크가 큰 만큼 사업자의 이익도 큰데 선분양 했다면 그 이익의 대부분은 분양자에게 돌아갈 것이다.

게다가 후분양은 공정율 60%부터 가능하여 골조만 올라간 상태에서도 후분양이 가능하다는 뜻이다. 골조만 올라간 상태에서 어떻게 품질을 알 수 있을까? 대부분의 입주 후 불만인 하자는 마감품질인데 도배, 가구, 장판 등은 공정율 80% 이후에나 시작된다. 즉, 후분양하더라도 중요한 아파트 매수요소는 여전히 입지일 것이다.

후분양할 경우 사업비용

일반적인 경우의 사업지 조달 방법
(주택금융리서치 참조)

총사업비 5천억원 기준

선분양 시
- 분양대금 3,513억원(69%)
- PF대출 1,400억원(28%)
- 자기자금 146억원

후분양 시
- 분양대금 559억원(10%)
- PF대출 4,806억원(87%)
- 자기자금 146억원


PF대출에 대한 금융비용은 사업자가 부담해야 하므로 후분양 시 금융비용이 반영되어 분양가는 당연히 상승할 수 밖에 없다.

한편으로는 아파트 후분양제 도입할 경우 선분양보다 PF대출을 비롯한 금용비용 등 사업비용 증가폭이 크지 않다는 분석도 있다.

선분양일 경우
금융비용과 선분양 관련비용(모델하우스)는 총수입 대비 5%~10%

후분양일 경우
금융비용은 총수입 대비 5%~14%로
선분양 대비 증가폭은 1%~5%인데 증가폭이 크지 않은 이유는 금융비용은 증가하지만 모델하우스 비용 및 선분양 위한 PF대출등이 감소하여 상쇄하기 때문이다.

후분양을 피하는 이유?

다만, 사업자가 후분양을 피하는 이유는 미분양리스크 때문만은 아니며 아래와 같은 이유가 있다.

1. 미분양 리스크
2. 자기자금 추가투입
3. 제2금융권 대출 필요
4, 수분양자의 부담
5. 시세상승 없으면 ROE 감소

1.미분양리스크

두산이 일산 미분양으로 휘청. 그룹도 휘청
건설사에게 미분양은 정말 위험하다.

2. 자기자금 추가투입

PF대출 시 금융기관이 일정수준 LTV(담보인정비율) 요구로 자기자금 추가투입해야하는 부담이 생긴다. LTV 60% 가정 시 선분양 사업계획 대비 1.9배~6.3배의 자기자금 투입 필요하다는 분석도 있다.

3. 제2금융권 대출 필요

금융권 PF대출 늘어나면 1금융권은 전체사업비 대비 일정비율 이하로만 대출 취급하고 나머지 사업비는 2금융권에서 2-3순위 대출 통해 조달해야 한다.

4. 수분양자의 부담

분양계약체결 후 단기간 내에 입주시점 도래하여 수분양자는 주거계획 수립 및 실행에 어려움이 있고 선분양 시 중도금 대출과 같은 금융상품이 제공되지 않을 경우 수분양자의 자금부담 가중되므로 후분양 흥행은 선분양보다 덜할 것이다. 후분양을 위해선 금융상품 개발 등 제도의 보완 필요하다. 과천푸르지오 써밋은 후분양에서 대형평형에서 일부 미달되었다.

5. 시세 상승 없으면 ROE 감소

당연한 내용이지만 선분양 대비 후분양 분양가를 올리지 못하면 그동안의 금융비용 등을 사업자가 감당해야 하고 자기자본도 많이 투입되었으므로 사업이익 및 ROE도 감소한다.

또한, 아파트 시장 전체로 보면 LTV증가는 상환위험 증가로 해석되어 대출금융기관의 PF대출 공급축소로 전이되어 주택공급시장의 위축으로 이어질 수도 있다.

그럼에도 후분양하는 이유

1. HUG 심사를 통과하지 못해서.
2. 조합원들의 요구
후분양으로 인한 금융비용 보다 선분양보다 분양가 상승폭이 훨씬 커서 그 이익을 조합원들이 갖기 위한 목적이 크며 부동산 상승기에 이익이 극대화 되나 부동산 하락기에 미분양 리스크를 조합원들이 감당해야 하므로 수억원의 분담금이 생길 수도 있다.

후분양 성공사례

과천푸르지오 써밋

과천주공1단지, 후분양 승인…분양가 3.3㎡당 3998만원

송도 아크베이는?

참고자료

<후분양이 주택산업 손익 및 자금조달 구조에 미치는 영향분석>
-한국신용평가 보고서-

<후분양제도와 보증기관 리스크관리>
-주택금융리서치-



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