압구정 2구역 재건축, 조합의 입찰 조건과 건설사 입장 (타 재건축 사례 비교 포함)

압구정 2구역 재건축 사업에서 조합이 제시한 입찰 조건들은 건설사, 특히 시공사에게 다음과 같은 여러 측면에서 불리하게 작용하고 있음. 이러한 조건들은 타 재건축 사업의 일반적인 제안 방식과 비교했을 때 더욱 명확히 드러남.

조합의 입찰 조건과 건설사의 불리한 이유

1. 대안설계 제한: 혁신 제약 및 수주 경쟁력 약화

대안설계는 건설사가 단순히 조합의 설계안을 따르는 것을 넘어, 사업의 가치를 높일 수 있는 혁신적인 대안설계를 통해 경쟁력을 확보함. 일반적인 대규모 재건축 사업(예: 반포 주공 1단지 3주구, 한남 3구역 등)에서는 건설사들이 수백억 원에서 수천억 원에 달하는 특화 설계를 제안하며 경쟁함.

* 타 재건축 제안 사례:
   * 반포 주공 1단지 3주구: A건설사는 약 1,000억 원 규모의 조경 특화(예: 워터파크형 커뮤니티, 숲속 휴게 공간 등) 대안설계를 제안한 바 있음.
   * 한남 3구역: B건설사는 1,500억 원 상당의 외관 및 커뮤니티 시설 업그레이드 대안설계를 제시하여 조합원들의 큰 호응을 얻었음.
* 압구정 2구역의 문제점: 압구정 2구역은 이러한 대안설계를 원천적으로 제한하고 있음. 이는 건설사가 자체적인 기술력(예: 층고 상향, 단열/방음 성능 강화)이나 디자인 역량(예: 외벽 입면 특화, 조경 설계 혁신)을 통해 아파트의 가치를 높일 기회를 박탈함. 결과적으로 건설사들은 수주전에서 차별화된 매력을 어필하기 어렵고, 가격 경쟁에만 몰두할 수밖에 없어 수익성 확보에 큰 부담이 됨.

2. 금융기법 제안 금지: 유연성 상실 및 금융 부담 증가 전가

금융기법 제안은 건설사가 조합의 초기 사업비 및 이주비 부담을 경감하고, 안정적인 사업 추진을 돕는 중요한 요소임. 건설사의 자금 조달 능력을 바탕으로 한 다양한 금융 솔루션은 조합에게 실질적인 이익을 가져다줌.
* 타 재건축 제안 사례:
   * 둔촌 주공 재건축: 시공사업단은 조합의 사업비 대출에 대해 이자율을 0.2%p 인하하거나, 이주비 상한선을 증액(예: 세대당 기존 5억 원에서 7억 원으로 상향)하는 등 유연한 금융 제안을 한 사례가 있음. 이를 통해 조합원들은 총 수백억 원의 금융 비용 절감 효과를 볼 수 있었음.
   * 방배 5구역 재건축: 일부 건설사는 이주비 대출 이자를 최대 2년간 무이자로 제공하는 파격적인 조건을 제시하기도 했음.
* 압구정 2구역의 문제점: 압구정 2구역은 금융기법 제안을 전면 금지하고 있음. 이는 건설사의 자금 조달 능력과 금융 노하우를 활용할 수 없게 만듦. 만약 조합이 자체적으로 자금을 조달해야 한다면, 건설사가 제공할 수 있었던 수십억 원에서 수백억 원에 달하는 금융 비용 절감 혜택을 포기해야 할 수도 있음. 또한, 금융 조건의 경직성은 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 자금 수요에 대한 유연한 대처를 어렵게 함.

3. 이주비 조건 통일 (CD+가산금리 고정): 금리 변동 리스크의 건설사 전가

이주비 대출 조건의 고정은 금리 변동성이 큰 현재 시장 상황에서 건설사에게 막대한 재정적 리스크를 전가함.
* 타 재건축 제안 사례:
   * 일반적으로 대규모 재건축 사업에서는 이주비 대출 금리를 변동 금리(CD 또는 코픽스 + 가산금리)로 설정하거나, 건설사가 일정 기간 금리 상한선(캡)을 설정하여 조합의 부담을 줄이는 방안을 제안하기도 함. 이는 금리 상승 시 건설사와 조합이 리스크를 분담하거나, 예측 가능한 범위 내에서 부담을 관리할 수 있게 함.
* 압구정 2구역의 문제점: 압구정 2구역은 'CD 금리 + 고정 가산금리' 형태로 이주비 조건을 통일했음. 이는 계약 시점 이후 금리가 상승할 경우, 추가되는 이자 부담을 전적으로 건설사가 떠안아야 한다는 의미임. 예를 들어, 1조 원 규모의 이주비 대출에 대해 CD 금리가 계약 후 2%p 상승한다면, 건설사는 연간 약 200억 원의 추가 이자 비용을 부담해야 함. 이러한 불확실성은 건설사의 사업성 예측을 매우 어렵게 만들고, 잠재적 손실 위험을 크게 증가시켜 사업 참여를 꺼리게 만드는 결정적인 요인으로 작용함.

건설사가 우려하는 기타  문제점

1. 수익성 확보의 어려움 심화: 불안정한 원가 상승 부담

최근 원자재 가격과 인건비는 전례 없이 상승하고 있음.
* 예시: 한국건설기술연구원에 따르면 2020년 대비 2024년 5월 기준 건설 공사비 지수는 약 30% 이상 상승했으며, 특히 철근 가격은 같은 기간 약 70% 올랐음. 또한, 건설업 임금은 최근 5년간 평균 25% 이상 상승했음.
이러한 상황에서 조합이 시공사의 제안 자유도를 제한하고, 과도하게 조합에 유리한 조건을 요구하면 건설사는 적정 수익률(통상 5~10% 수준)을 확보하기가 극히 어려워짐. 공사비 2조 원 규모의 사업에서 예상치 못한 원가 상승분 5%만 발생하더라도 건설사는 약 1,000억 원의 추가 비용을 부담해야 하며, 이는 전체 수익성을 심각하게 훼손할 수 있음.

2. 사업 지연 및 비용 폭등의 악순환

예측 불가능한 리스크 증대
건설사가 유연한 대처 방안을 제시할 수 없는 경직된 입찰 구조는 사업 진행 과정에서 예상치 못한 문제(예: 인허가 지연, 지역 주민 민원, 문화재 발굴, 설계 변경 요구 등) 발생 시 효과적인 대응을 어렵게 함. 이는 곧 사업 지연으로 이어지며, 지연될수록 다음과 같은 추가 비용이 발생함.
* 금융 비용: 1년 지연 시 수천억 원 규모의 사업에서 최소 수백억 원(예: 2조 원 사업비 기준 연간 금융비용 4~5%)의 금융 이자 및 보증 수수료가 추가 발생함.
* 관리 비용: 현장 유지, 인력 관리, 용역 비용 등 연간 수십억 원의 추가 관리 비용이 소요됨.
* 시장 변화 리스크: 지연 기간 동안 부동산 시장 침체, 금리 추가 인상 등 외부 요인에 따른 수익성 악화 가능성이 커짐.
이러한 비용 증가는 궁극적으로 조합원들의 추가 분담금 증가 또는 건설사의 손실로 이어지는 악순환을 초래함.

3. 시장 경쟁 저해 및 불신 조장: 건전한 생태계 위협

조합이 일방적으로 과도한 조건을 제시하고 건설사의 제안을 제한하면, 건설사 간의 건전하고 창의적인 경쟁이 사라짐.
* 정량적 예시: 일반적으로 5개 이상의 1군 건설사가 참여하여 경쟁하는 대형 재건축 사업과 달리, 압구정 2구역과 같은 사례는 조합의 조건으로 인해 참여 건설사가 1~2개로 제한될 수 있음. 이는 조합원들이 다양한 시공사의 기술력과 제안을 비교하고 최적의 선택을 할 기회를 박탈함.
이러한 상황은 시장의 공정성을 해치고, 장기적으로 재건축 시장의 건전한 발전을 저해할 수 있음. 특히, 단독 응찰 시 수의계약으로 진행될 가능성이 있는데, 이 과정에서 투명성이나 공정성 논란이 불거질 수 있음. 이는 사업의 안정성을 해치고 불필요한 분쟁을 야기할 수 있는 위험을 내포함. 건설사는 막대한 자본과 기술력을 투입하는 사업 파트너임. 조합이 과도하게 통제하고 배제하는 형태의 조건을 제시하는 것은 신뢰 관계를 훼손하고 갈등을 유발하며, 이는 장기적으로 재건축 사업의 원활한 추진에 부정적인 영향을 미침.

후분양을 알아보자

아파트 후분양 금융비용과 사업자의 장단점