송도 8공구 R2는 성공할 수 있을까? - 개발 이슈와 문제점 리뷰

달빛축제공원 아레나 조감도 (현재 백지화)

최근 R2부지 개발과 관련된 아레나 조감도.
글로벌 주류로 확장하는 K-pop.
유동인구 창출이 필요한 송도.
달빛축제 공원 주변을 감싼 우수한 경관의 건물들과 워터프론트와 연계성이 높은 위치.

아레나가 꼭 필요한 인프라임에는 확실하다.
아레나와 송도 개발 플랜

<속보> 비욘드 생각을 밝힙니다.

그래서 R2에 오피는 필요악처럼 보인다.
오피스텔이 많아지면 주거환경이 악화되나 아레나 등의 인프라 재원으로 사용되므로 필요악.

8공에 있는 부지 R2는(B1,B2 포함) 아래중에 하나로 개발될 수 밖에 없다.

1안) R2 고밀도 오피스텔+R2거대상권(or 라군)
2안) R2 고밀도 오피스텔+달빛공원에 아레나(또는 다른 아이템)
3안) R2 저밀도 오피스텔 + 상가일부
4안) R2 공터

3,4는 모두 반대할테고
송도전체를 보면 2안)이 맞고
R2주변 주민들(8공) 입장에서는 1안)이 낫다고 생각함.
3안) 대신 저밀도 오피스텔과 거대상권은 사업성이 낮아 현실적으로 어렵다.(사업자의 제안자체가 없음)

R2부지 크기

문제점 1 - 희생과 혜택의 분리

2안이 희생(오피스텔)은 8공이 하고 혜택(아레나)은 송도 전체가 나눠갖기 때문에 반대가 크다.
희생과 혜택이 동일한 공구였다면 의견이 분분하겠지만 이정도의 반대는 없었을 것이다.
아레나가 8공 바로 옆이지만 8공 중심과는 멀다.

아레나가 8공구 경계선 밖

8공은 반대하고 나머지 공구는 찬성하는 구도가 왜 나올까? 송도에는 좋은일이나 8공에는 좋을게 없기 때문이다. 8공주민이 바보고 다른 공구 주민들이 똑똑해서일까? 미래를 보는 눈이 없어서? 상대적 입장 차이일뿐이다.
나 역시 아레나 찬성하고 R2에 오피스텔은 상당수 필요하겠다는 생각이 들지만 8공에 집을 소유 했다면 나도 반대했을 것이다.

R2부지 오피스텔 경관 고도화를 통한 혜택이 있을거라는 분들도 있으나 유출된 사업자측 조감도 보면 경관고도화는 주민들의 귀에 들리지 않는다.

R2부지 오피스텔 조감도 (현재 백지화)

문제점 2 - 8공에 대한 공격과 방관

R2 이슈 이전부터 올댓에서 가장 많이 까이는 곳이 8공이었다. 순환도로 건으로 까이고, 예술중문제로 까이고.
그리고 세대수 많고 대형평수 거의 없고 아파트 외관 별로여서도 까이고.

그러다보니 공공연히 무시하는 사람들이 있는데 카페에서 그걸 방관한다. 가끔 자중하라는 말 정도. 민도가 어쩌고, 대형평수가 어쩌고, 최근에는 더 심한말을 해도 별다른 제재가 없다.

개인적으로는 이게 가장 큰 문제다. 지금도 대놓고 무시하는데 R2 오피주고 아레나 만들면 기존에 무시하던 사람들은 더 무시할것은 자명하다. 지금보다 더 주거환경이 안좋아지기 때문이며 8공 R2덕분에 아레나 지을수있었다는 인식조차도 없을것이기 때문.
방관할수록 8공포비아는 놀이처럼 계속된다. 이걸 멈춰야 한다.

문제점 3 - 8공의 반발은 상수다.

오피스텔 많이 들어오는 것은 당연히 반대할터였는데 그 수익이 8공이 아닌 다른곳에 간다면 더더욱 반대할거라는건 당연하다. 당연한/결정되어 있는 변수를 상수라 한다. 이걸 기본으로 깔고 아레나든 R2든 추진해야는데 송도를 위해 아레나가 필요하고 원래 송도는 링키지 개발이고...등등 수많은 소리를 해봐야 설득이 안된다는 소리.

그리고 인천투xx같은 언론의 찌라시도 상수다. 사사건건 송도 개발에 불리한 기사만 쏟아냈던 전력이 많고 공유되는걸 막을 수는 없다.

8공의 반대는 상수로 두고 오피스텔 너무 많을수도 있다는 우려에 같이 공감하고 진행했다면 달라지지 않았을까?

아레나의 필요성을 설파하기 보다는
"공개된 조감도 보면 세대수가 많아보인다. 반대한다. 주상복합으로 용도변경해서 세대수 줄여보도록하자. 경관고도화를 위한 특별지침을 만들어보자. 개발수익이 R2에도 쓰일 수 있도록 고민해보자 " 8공의 입장에 공감해주고 R2를 중심에 두고 아레나를 추진했어야 하는게 아닐까?

내가 보기에 공감은 없었다.
나중에야 나온 제안들은 너무 늦어서 들리지 않았을 것이다.

문제점 4 - 8공 연합회의 진흙탕

오피스텔에 반대할 수는 있으나
아레나가 불필요하다.
라군은 허상이다.
경제청이 접대받았다 등등
확인되지 않은 사실을 퍼나르고 송도를 위해 필요한 아레나, 라군을 불필요하다고 언급한 순간부터 이쪽의 주장도 사람들의 공감을 얻지 못했다.

오피스텔이 많아져서 주거환경이 악화되므로 제한이 필요하고 타공구의 비아냥과 무시는 제재해야된다고 주장했다면 논의도 집중되고 더 효과적이었을 것이다. 왜 아레나와 라군을 공격했는지 아직도 이해할 수 없다.



입장바꿔서 생각을 해야 실마리가 풀리지 않을까.
국제 병원부지에 국제업무지구에 세브란스 부지에 기대했던게 아닌 오피스텔 위주로만 개발이 된다면 찬성할까?
아레나만 보고 달리기엔 8공의 단합과 인구수를 고려하지 못했고 공감이 부족했고 앞으로 해결해야할 숙제다.


내가 아는 8공 주민들은 이렇다. 주거환경 악화도 문제고 집값도 문제지만 무시받는게 싫은거다. 지금도 대놓고 무시하는데 더 심해질 것이기 때문.


앞으로는?
LH가 최고가 매각을 진행할까?
경체정이 용도변경을 해줄까?
주민들의 오피스텔 반대는 어는정도 일까?

10년을 갈듯하다.

불필요한 곁가지 논란

수의계약을 특혜라고 하지 말자

이하 올댓 펌
땅 파는 방법 크게 3가집니다.
① 최고가 입찰
② 제안공모
③ 수의계약

③ 수의계약
이게 가장 좋은 안입니다.
물론 좋은 사업을 하려는 사업자가 있었을때긴 합니다.
쉽게 설명드리면 일단 MOU 체결하고 협의하는 것을 의미합니다.

MOU를 체결하고,
땅값도 협의하고,
사업자가 들여올 콘텐츠에 대한 협의도 하고
경제청이 퀄리티 향상이나 또는 사업자에게 다소 무리한 요청도 해보고, 또 이것도 해보자, 저것도 해보자 할 수 있습니다.

왜냐면 사업자는 땅을 사서 개발하고 싶은 맘은 굴뚝같은데,
MOU는 법적 지위가 되지 않아 소송도 안되고 그냥 경제청이. 야 그냥 끝내자 하면 자기는 도루묵 되기 때문에 수의계약 할땐 경제청이 갑, 사업자가 을이다 보니 사업자도 최대한 경제청이나 지역에 도움될게 없는지 찾고 노력합니다.

아레나는 불필요한가?

아레나 필요성에 대해

피가 끓지 않나요.