종합 부동산세. 즉 종부세 피하는 방법과 계산

종합부동산세 피할 수 있을까?

종합부동산세(종부세) 정의

일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세

종부세 대상

문제점

취득세는 집 살 때 한 번 내고
양도세는 불로소득 환수 목적으로 차익에 대해 40% 정도 세금 내는 것.

백번 양보해서 이정도는 이해할 수 있는데
종부세는 아직 이익실현도 하지 않은 재산에 대한 세금으로
비싸기 때문에 내는 것이다.
종부세 수천만원씩 10년동안 수억원을 세금으로 내고
팔때 되니 부동산 경기 안좋아서 시세하락했다면?
집값이 떨어져도 환급되지 않는다.

종합부동산세는 상위 2% 미만에만 해당된다.(정확히는 1.7%/대상자 76만명)
1인 기준이기 때문에 평균 가족수를 곱하면 전국민 중 4-5%가 해당되고
고가주택이 많은 서울로 한정하면 10%는 넘을 것이다.

종부세 계산방법

종합부동산세는 수천만원의 세금이 왔다갔다하기 때문에 잘못 계산하면 현금흐름이 완전히 망가질 수도 있다. 세금은 피하는게 가장 좋지만 일단 정확히 알아야 한다. 미리 미리 계산해서 자금조달 계획을 세우자.

과세기준일 : 매년 6월 1일

1. 국내 재산세 과세대상 주택 및 토지 공시가격 개인당 합산
2. 공시가격 합산금액이 공제금액 초과하는 경우 차액 계산
3. 차액x정해진 세율
4. 공제(보유 및 연령, 세액공제, 세부담상한 초과 세액 등)
5. 납부세액 결정

종합부동산세 계산기, 모의계산

즉, 공시지가 20억집을 가진 다주택자라면
(20억 - 6억)x95%=대략 13억
13억 x 3.6%에서 누진공제 2,160만원 빼면 = 2천8백만원
위의 결정된 종부세액에서 개인에 따라
보유 및 연령에 따른 세액공제와 세 부담상한 초과 세액 등을 빼면
납부세액이된다.

공제금액

- 1세대 1주택자 11억원
- 1세대 1주택자 외 6억원

공정시장가액

- 2021년 95%
- 2022년 100%

세부담 상한초과세액

직전년도 총세액 상당액x세부담상한율 초과하는 세액

종부세 피하는 법

종부세는 수천만원의 세금을 주택 팔때까지 내야하는 징벌적 과세의 형태이므로 절세 방법을 미리 익혀두는게 좋다.
그런데 아래방법을 사용해도 피할 방법은 거의 없다. 그래서 이혼조장 세금이라는 말이 나오는 것 같다.

종부세는 인별과세 이므로 명의 분산

남편이 공시지가 각 6억인 아파트 2채를 갖고 있는 것보다
남편이 1채, 아내가 1채 갖고 있어야 한다.
혼자 2채를 보유하면 공시지가 합산 12억이어서 종부세 대상
이건 수년전 아파트가 이렇게 오를지 모르고, 종부세가 이렇게 오를지 모르고 단독명의로 셋팅한 분들이 많아서 지금 바꾸기도 애매하다. 부부간 증여를 생각해보는 분들도 있지만 배우자에게 증여시 6억 공제하고 나머지 금액에 대해서 과세 표준별로 10~50% 세율이 부과되므로 역시 세금이 많다.
1세대 1주택이라면 공시지가 11억 이상까지 면제다.

세액공제, 재산세 중복공제

재산세 내봐야 몇백인데 공제한들 수천만원의 종부세에 피해 새발의 피
세액공제는 고령자 연령별 세액공제(20~40%), 보유기간에 따라 세액공제(20~50%) 해주는데
1세대 1주택 실소유 장기주택 보유자에게나 해당되는 이야기

합산배제

과세표준 계산 시 합산 대상에서 제외해주는 주택이 있는데 임대사업자를 등록하고 임대주택 중에
기준에 맞는 것을 배제할 수 있다.
요즘은 임대사업자 등록도 쉽지 않으므로 무쓸모

별장으로 사용

상시 주거용으로 사용하지 않고 피서 또는 위락의 용도로 사용하면 합산 제외되는데 별장은 고율의 단일세율로 부과하기 때문에 이미 많이내고 있는 중(4%)

이혼하기?

주택이 공동명의라면 이혼을 해서 종부를 피해야된다는 의견도 있다.
케이스에 따라 다르지만 종부세 7천이어도 이혼하면 5백만원으로 바뀌는 사례도 있다.
그런데 이혼이란게 쉽지가 않다. 이혼 사유가 있어야되는데 평범한 가정에서
몇번의 숙려기간을 지내고 법원의 승인?을 받을 수 있을까?
그런데 세금받는데 도가 튼 국세청이 그냥 둘리가 없다. 위장이혼을 찾아 낼 것이고
어떻게든 받아내지 않을까?

종부세 위헌청구, 납부거부운동

종부세 납부거부운동이나 위헌청구도 하던데 과연 거부할 수 있을까?
종부세 납부거부 처럼 여러가지 운동을 봐온결과
참여숫자가 중요하고 국민들의 공감대를 얻어야하며 운동의 사회적 영향력이 커야된다.(화물차,버스,지하철 등)
종부세는 몇명이나 참여할 것이며
국민은 공감할까?
그리고 죽음은 피해도 세금은 피하지 못할 것이다.

종부세 납부 거부운동 `가시화' - 소비자가 만드는 신문

이때다 싶어서 돈벌이하려는 분들도 있다.
착수금 최소 20만원 + 환급액의 5%가 목표라니
위헌청구 기각당하더라도 천명만 신청해도
최소 2억은 확보.

혹시나 천억 정도 환급받으면 성공보수는 50억

2주택자이지만 어쩌다보니 명의는 부부 각 1채씩 나눠서 등록이 되어서 다행이라는 생각이 든다.
그리고 다른 곳도 그렇지만 올해 많이 오른 송도는 최근 시세에 비해 공시지가가 낮은편이다.
최근 10억 이상에 거래된 국평단지들도 공시지가는 대부분 5억대이고
퍼스트 파크 15블럭 정도가 6억 2천 정도인데 매년 공시지가가 비약적으로 증가한다.
퍼스트 파크 15블럭 (호갱노노 예상 상승률)
2021년 6억2천만원
2022년 8억4천만원
2023년 11억 4천만원