송도 9공구 골든하버와 지연 이유

골든하버 이해하기

골든하버 개요

위치 : 송도동 297번지 신국제여객터미널 일대
면적 : 42만 제곱미터

총사업비 : 4-5조원 예상부지금액은 8천억

사업내용

Golden Harbor PJT (IPA 22P).pdf

4.41MB

복합리조트, 호텔, 쇼핑몰, 분양형 레지던스, 주상복합 유지
크루주 관광객 및 인천항 찾아오는 국내외 방문객 대상
몇년전에 나온 조감도인데 꽤 자세하게 기획되었다.

전체적인 배치

삼면이 바다로 둘러쌓인 위치. 관광지로서 최적이다.

대관람차와 쇼핑몰

대관람차 확대

실내 워터파크까지 있다.

석양에 '골든'하버가 되는모습

석양이 보이는 바다경관을 모티브로 골든하버라고 이름 붙였다고 한다.


추가) 이중에 하나는 상당한 진척을 보이고있다. 송도 테르메!

송도에 테르메(THERME)가 온다

조망

9공구 골든하버 부지에서 바라보는 뷰는 최상이다.
제2외곽순환고속도로로 인해 11공구, 5공구, 6공구, 8공구 앞바다는 조망간섭이 생긴다.
8공구 구간 순환도로 지화화를 요구했던 이유이기도 하다. 당위성은 충분했으나 교통지옥이 되어가는 송도주민들의 인내심은 바닥난 상태.
다행히 9공구 골든하버 부지에서 잃어버린 송도 앞바다의 느낌을 찾을 수 있을 것으로 보인다.
즉, 제대로 개발해야된다는 뜻.

개발경과

2013년 이후 MOU(업무협약) 5건, 투자의향서 17건 있었으나 모두 무산.

ex)
2015년
중국 밍티엔 그룹

2019년
중국 요령신양방지산개발유한공사 + 스웨덴기업 SF마리나(마리나 개발전문)

2020년
미국 캠프파이어캐피탈
투자금액 10억달러 규모로 제출
(캠프파이어캐피탈은 영종도 인스파이어의 모회사인 모헤간선과도 미팅을 가졌었다함)



2020년에 미국 투자사가 적극적으로 나섰다는데 항만공사는 준비가 안되어있다라는 입장을 보였다고한다. 이유가 궁금하다.

美투자사, ‘골든하버’ 인수 재추진…국내 대형 금융기관도 참여

현재상황

투자자 있을 때 좀 더 적극적으로 추진했으면 좋았을텐데 2020년 항만법개정으로 투자자 유치가 거의 불가능한 상황이다.

항만법 개정 내용과 영향

기본지식

항만 배후단지는 1종과 2종으로 구분
1종 : 항만 물류와 관련된 시설 부지
2종 : 1종 지원하기 위한 업종 부지

골든하버는 2종항만 배후단지에 해당.

개정내용

예전:1종만 임대/양도제한
현재: 1종 2종 구분 없이 모든 항만 배후단지의 임대/양도를 제한.

개정배경

항만 배후단지 관리지침을 통해 1종은 임대나 양도를 제한했는데 지침 위반 사례가 많아지자 1종 2종 구분 없이 모든 항만 배후단지의 임대/양도를 제한.

개정된 법 적용 시 문제점 2가지

부지 매입한 업체는 2종부지에 이것저것 짓고 분양해왔는데 상황이 바뀌었다.
1. 리조트, 호텔, 쇼핑몰 내 상업시설 모두 직영해야 함
2. 레지던스와 주상복합 분양 어려워짐

2번이 특히 크리티컬하다. 대부분의 사업은 건물 짓고 내부 분할 후 분양한 대금으로 사업비 조달 및 회수하는데 이러한 사업구조가 불가능해졌기 때문이다.

영향

위의 법 개정으로 2020년 진행하려던 국제공모 미뤄짐
부지는 인천항만공사(IPA)가 관리하는데 인천신항 1-2단계 컨테이너 부두 건설공사, 아암물류2단지 2단계 사업 등 큰 돈 들어가는 많아 빚도 많음


그래서 인천항 골든하버 부지를 민간에 매각하려 했으나 항만법 개정으로 지연됨

매각을 못하고 이대로 가면 2024년 빚은 1조5천억 이상으로 부채비율은 70%가 될 것이라고 한다.

추가악재 가능성+

이 글 쓰고나서 추가악재가 생겼다.
제2순환도로가 골든하버를 관통할 수도 있는 가능성.
아래 원안 노선 보면 골든하버 오른쪽에 순환선이 있고 마리나베이 부근에서 바다쪽으로 꺾어서 올라가는데 지금보다 2km 더 바다쪽으로 노선을 끌고가면 골든하버 관통할 수 밖에 없다. 2km이격 이유는 람사르습지를 보호해야한다는 환경단체의 주장 + 주민민원때문. 저층위주의 골든하버 머리위로 고가도로 지나가면 퍽이나 사업성 나오겠다. 이격하더라도 적당히 해서 골든하버를 관통하지 않도록 해야한다.

2순환선 원안노선

송도람사르습지 - 골든하버 아래

예상노선도 - 골든하버 관통

이렇게 골든하버 관통되지 않도록 해야한다.

관련기사 2건

[단독] 수도권제2순환 인천안산고속도로 노선 '결정' - 인천투데이

기사가 오보인듯. 아직 확정아니고 여러 안 중에 하나일뿐.

인천시, IPA 개발구역인 골든하버 관통하는 제2순환선 추진 ‘논란’ - 경기일보

전망

IPA는 해수부와 협의한다 그랬는데 1년 넘도록 진전된 소식이 없다.

2종 항만 배후단지에 호텔과 리조트 등의 상업시설 유치하는게 골든하버가 처음이어서 법 개정 시에 고려하지 못한 혼선이 있었다는 후문.

현재 부지매각은 2023년 이후로 미뤄두었음
통매각이 쉽지 않아 분할매각이나 직접 임대도 고려하는 듯 하다.(투트랙)

해수부장관이 항만법 개정안의 잘못된 부분에 대해 공감하고 있다고 하는데 한번 바뀐거 다시 돌리는거 쉽지 않아보인다. 꽤 시간이 걸리지 않을까?
부산북항에서도 비슷한 사례가 있으므로 국내 2,3위 도시에서 요구하면 잘해결될지도.



분할매각하면 난개발이 우려되고 전체적인 플랜이 무너질 우려가 있으므로 통매각이 좋을 것 같은데...

코로나시국이 끝나고 관광이 활성화되면 투자자가 있으려나? 우선 법개정부터 하자.

법 만들기전에 생각도 좀 하고.


완성되면 또하나의 송도 관광축이 될것으로 보이는 곳.
8공구 마리나베이 앞 해안공원과 연결될 수도 있고
이미지어전 국제여객터미널에 거대유람선이 정박한다면 그 모습자체로도 훌륭한 볼거리가 되지 않을까?

마베주민이 찍은 사진

요트정박된 모습 조감도와 유람선

국제 여객터미널 전경

업데이트)
다행히 규제가 해제되었다. 멋지게 개발되길 바란다.

9공구 골든하버 개발 제한 규제 해제