송도 아크베이 후분양 시그널

 

"송도 아크베이 후분양 가능성"

송도에 남은 분양단지들은 모두 국대급이다.

올해 분양 예정이던 호수변 B3 아크베이도 모두가 청약하고 당첨되고 싶은 입지임에는 분명하며 많은 사람들이 아크베이 분양을 기다리고 있는데 21년 4월에 오피스텔(255세대)까지 분양했고 경제자유구역 특별공급까지 떴으나 연기되었다.

※ 아크베이 입지분석 결과는 아래 링크참조
송도 아크베이 입지분석 및 장단점

HUG 분양가 산정 때문으로 보이는데 이미 분양한 상가와 오피스텔의 준공일정도 있기 때문에 아파트 분양을 무작정 연기할 수도 없을 것이다. 21년 12월이거나 늦어도 내년 3월 이전이 예상되나 후분양할 이유도 많이 있다.

후분양 시그널 7가지

1. HUG 분양심사 까다로움(아트윈 시세와 연동)

2. 84타입은 98타입과 비슷한 분양가로 추정
- HUG심사 까다로움

3. 분양 제외 외국인 임대 물량 21% 이상
- 이미 후분양 많은 편

4. 오피스텔/상가 분양대금으로 사업비 20% 확보

5. 포스코 신용등급 상향 A+ PF 확보 용이

6. 준공시점(2026년)은 송도의 시간
- GTX 공사 중, 세브란스, 워터프론트

7. 끝판왕 G5가 언제 나올지는 B3에 달렸다

 

시그널 상세 내용

1. HUG 분양심사 까다로움

청약전문블로거 TONNI님의 글에 따르면 아트윈 시세에 연동되는데 목표 분양가를 위해 아트윈 KB 시세(중위가격)가 10억 정도되어야 한다.

그러나 아트윈 KB시세(중위가격) 10억은 쉽지 않다. 실거래가 10억 이상이 몇 개 이상 나와야는데 일단 아트윈 물량이 없고 RR은 더욱 더 나오지 않기 때문이며 아트윈 10억에 들어갈 수 있는 매수자에겐 선택지가 다양하기 때문.

2. 84타입은 98타입 비슷한 분양가

98타입 특별공급이 있었다는건 분양가가 9억이하였다고 추정할 수 있다. 98과 84를 비례식으로 단순 계산해보면 84타입은 7.7억 예상할 수도 있다. 그러나 호수주변은 조망이 조금이라도 나오는지 여부에 따라 평단가가 상당히 달라진다.

오피스텔의 경우 조망되는 곳과 비조망 세대의 분양가는 24%~30% 가량 차이가 있었다.

최고층
조망 라인 7억/비조망 라인 5.6억 (24%)

최저층
조망 라인 6.3억/비조망 라인 4.8억 (30%)


평형별 세대수와 아크베이 구조로 보건데 98타입 대비 호수조망이 더 잘 나오는 곳에 배치될 84타입이 98타입과 비슷한 분양가 였을 것으로 추정된다. 평단가는 84타입이 당연히 높고 84타입 고층과 98타입 저층은 총분양가 역전사례도 있을 것으로 본다. 세대수 많은 84타입의 고분양가 명분을 HUG가 받아줄지 의문이다.

3. 분양 제외 외국인 임대 물량 21%

아크베이 사업비는 총 약 1조원이다.

이 중에 임대물량 21%이므로 대략 2천억원은 이미 후분양 상태로 후분양 리스크는 감안하고 있을 것이다.

4. 오피스텔/상가 분양금으로 자금 확보

아크베이 사업비 1조원 중 외국인 임대물량 21% 제외 시 남은 8천억 중에 선분양한 오피스텔과 상가 분양으로 2천5백억원 충당 가능하다.

- 오피스텔 평균가 6억2천에 255세대 1천5백억
- 상가 167점포 대략 1천억원
(1층/2층/3층 6억대/4억대/2억대)

수익극대화를 위한 전략이 느껴진다.

5. 포스코 신용등급 상향(A+) PF 용이

후분양할 경우 리스크는 아파트 가격 하락으로 인한 미분양 리스크를 온몸으로 맞아야되는데 미분양 리스크로 두산건설이 망했었다. 미래는 알 수 없지만 당분간 호재가 끊이지 않을 송도에서 미분양은 없을 것으로 본다.

또한, 후분양할 경우 분양대금이 아닌 PF대출로 사업을 이끌어 나가야되는데 포스코의 신용등급도 상향되어 금융비용도 감소한 상황이다.(2020년 A+로 상향)

송도에 대한 포스코의 리스크도 감소 중이다.

2015년 7월 송도국제업무단지 개발사업 중단
2017년 송도개발사업 관련 PF우발 채무 1.3조원
2018년 9월 송도국제업무단지 개발사업 정상화
2020년 송도 관련 우발 채무 6,320억원으로 감소

6. 준공시점(2026년)은 송도의 시간

송도 대부분의 호재가 2026년 기점으로 완성되거나 눈에 보이기 시작하는 시점이므로 계획만 있는 지금보다는 눈으로 확인 후 들어오려는 안정지향 수요자에게 충분히 실현 가능성을 보여줄 수 있는 시점이다.

7. 끝판왕 G5 분양은 B3에 달렸다

NSIC가 소유하고 올해 예정되었다가 내년으로 연기된 G5는 송도의 끝판왕이라고 생각한다.

그런 G5의 분양가는 당연히 높을 것인데 끝판왕 보다 높은분이 HUG다. HUG를 넘기 위해 선발대로 B3가 나서야되는데 이미 한번 패전한 상태다. 이대로 B3가 물러서면 G5는 언제 나올지 모른다. B3 분양가가 G5분양가까지 연쇄적으로 영향을 미치기 때문이다. 선발대인 B3로 부족하다면 아트윈이 어서 성장하길 기다리는 수밖에.



<송도전체 요약 바로가기>

후분양한다면 언제 할까?

후분양 예정일자는 2023년말이나 2024년초 가능성이 높다.

후분양은 공정율 60% 정도에서부터 가능하다. 2023년에 도달할텐데 후분양 늦출수록 준공시점까지 시세가 오르겠지만 무작정 늦출 수 없는 이유가 있다. 준공시점에 분양한다면 몇 개월 남지 않은 기간 동안 잔금까지 준비해야되는 수요자에게는 큰 분양금액이며 너무 짧은 기간이다. 24년 초에 분양해서 2년 정도의 시간을 주는게 분양성적도 좋을 것이다. 과천에 후분양한 푸르지오써밋은 분양가는 성공적으로 올렸지만(+20%) 일부 대형평수는 미달이었다.

후분양 하는 이유는?

대부분 HUG심사 때문이다. 후분양하면 HUG 심사 없이 분양가 책정해서 분양해도 되므로 지금 8억 아래에서 분양하는 것보다 금융비용 좀 부담하고 3년 뒤에는 지금보다 30% 이상의 가격(10억)으로 분양할 수 있을 것이다.
(과천 후분양 사례 2017년 평단가 3300만원에 HUG 탈락 후 2019년에 3998만원에 과천시로부터 분양 승인받아 선분양 시점 대비 20.7% 상승)

그럼에도 후분양 가능성은 낮다

열심히 썼지만 그럼에도 후분양 보다 선분양 가능성이 높다.

2015년 7월 송도국제업무단지 개발사업 중단이라는 리스크를 경함한 학습효과가 있고 후분양할 경우의 영향이 만만치 않기 때문이다.

일반적으로 49층 공사기간 42개월 정도인데 48개월로 여유있게 잡은 이유도 일단 분양시점을 6개월 이상 늦추면서 상황을 보고자 하는 이유도 있을 것이다. 오피스텔 분양 후 시간좀 끌다가 주변 아파트 시세 상승하면 HUG 분양가 재심사 받아서 고분양가로 분양받을 수 있는데 현재 송도 분위기를 보면 21년 가을쯤 갑자기 오를 여지가 많기 때문이다.

후분양으로 인한 사업영향에 대해 알아보자.

아파트 후분양 금융비용과 사업자의 장점/단점

송도 아크베이 입지분석 및 장단점

송도 아크베이 단지분석(분양가 및 장단점)

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