송도 아파트 바닥은 어디일까? - 기술적 분석

하락의 끝은 어디일까?

개발계획 및 심리와 경제, 정책(금리 등)의 영향을 받아 부동산 시세가 형성되는데 정량적으로 판단해볼만 부분을 생각해보자.

송도에서 가장 많은 매수구간은 얼마 였을까?
당연히 4억대라고 볼 수 있다.

4억에 분양 받은 사람이 가장 많기 때문이다. 즉 송도 아파트의 매수 평단가는 4억이라하자.

그리고 기준은 8공구로 하며 최고점은 대략 10억. 그보다 더 높게 거래되기도 했으나 그 시세로 거래된게 적은편이며 송도에서 10억은 심리적인 허들이기도하므로 고점은 10억이라하자.(작년 스벅클럽 유행 생각나네)

계산
4억에 분양받은 사람은
7억에 비과세로 팔았을 때 3억이 남는다.

일반과세로 10억에 팔면 차액 6억 중에 60%만 가져가므로 3억6천이 남는다.(양도세 40%)

심리
이전 최고점 10억이 언제 올지 알 수 없으니 지금이라도 7억에 비과세로 팔면 나중에 시세 올라서 10억에 파는것과 비슷하다.(기회비용 등 고려)


7억 밑으로 더 떨어진다면?
비과세로 6억에 판다면 2억이 남음
일반과세로 8억에 팔면 2억 4천 남음

매도자 심리는 어떨까?
10억은 요원해보이지만 8억은 눈에 보이는 곳에 있지 않나?(심리적으로)
아직까지 8억대 이상에서 거래되는 구축 아파트 들이 있고 이제 송도 대부분의 아파트가 8억대 분양하므로 기다릴 여지가 충분하다. 6억까지(-40% 하락)는 내려가지 않는다고 보는 이유다. 비과세로 급하게 6억에 파는니 8억 올라올 때까지 기다렸다가 일반과세로 매도하겠다는 포지션

즉 평균 매수가 4억이 대부분인 송도 집주인 입장에서 30%하락한 가격에 파는것은 고점에 대한 기대심리 감소와 양도세 계산결과에 따라 지금 매도할 분들이 있겠지만 40%하락한 가격에 팔 사람은 별로 없을 것 같다. 8억까지만 올라오면 되니까.



고층이나 뷰에 따라 8억이 저점이 될수도 있으며 더 비관적으로 보는 집주인이 있거나 저층 또는 나름의 사정이 있다면 급급매 매도가 발생하겠지.
그래서 중층 평균적으로 7억이면 진입할만한 가격이고 6억대에 사면 손해보기는 힘든 매수구간이라 보면 되겠다.


다른 공구는?

8공구는 그나마 4억대 분양한 신축이고 손바뀜이 덜된 상태로 차익실현 매물이 많아보이며

3공구도 8공구와 비슷.


6공구는 힐스1,2외 거의 분양가 9억이므로 손절?하는 경우는 별로 없을것. 사람들이 가장 늦게 손절하는게 부동산이다.

1공구는 년식이 꽤 되어 5억 구간에서 그 동안 손바뀜이 많이 되었으므로 양도세 고려 시 매도 목표가가 8공보다는 높은 상태.

4,5,7공구도 1공구처럼 5억대 중반 이상에서 많이 거래되었으로 비과세 7억에 팔면 1.5억 차익이라 팔고싶은 생각은 별로 없는 상태이므로 8억 정도가 기준.

2공구는 매수평단가 3,4억대 많이 거래되었으므로 6억 정도가 바닥.


즉 부동산 시세는 공통요소인 경제환경을 베이스로 투자자 유입여부와 매수평단가, 세금 등이 종합적으로 작용하여 저렴하게 분양한 신축에서 급매가 많이 나오는 구조고(그래도 남는게 많으니까) 시간이 지나면서 손바뀜이 된다면 자연스레 전체적인 시세는 비슷하게 갈것으로 본다.(비슷한 입지라면)

결론

지금의 시세와 급매는 세금 및 매수 평단가, 심리 등이 반영된 것.
양도세를 기준으로 판단해보면 고점 10억 갔던 아파트 6억대는 급매. 7억이면 바닥.


바닥에 근접했다고 생각하며 손바뀜이 자주 일어나야 다음 상승기때의 바닥이 올라간다. 하락해도 거래량 많아진다면 긍정적으로 보는 이유는 7억대에서 거래가 많아졌다면 다음 상승기 때의 바닥은 9억대로 높아지기 때문. 바닥에서 신규 매수했다면 이제는 기다릴 시간.

거주지별 평균급여 높은 곳 - 2020년

송도 공부하고 가기

인천 송도에 대하여