송도 캐슬앤해모로 - 7공구

송도 각 단지별 부동산 카페 및 블로그 등의 자료 중 참고할만한 내용을 출처링크와 함께 요약 하였습니다. 송도 아파트 매수 또는 전월세 구할 때 참고 바랍니다.

아파트 단지 정보

● 준공년도 : 2013.09
● 세대수 : 1439세대
● 최고층수 : 40층
● 주차비 : 1.57
● 학군 : 송원초
● 용적율 : 219%
● 건폐율 : 14%
● 특징
송도 내 아파트 중 지하철까지의 거리는 중하위정도지만 주변에 인접한 아파트가 없기 때문에 더 멀리 느껴지는 한편, 연세대나 북측수로, 주변 아파트 없는 점 등의 이유로 개방감은 좋다. 세브란스 병원의 성공여부와 함께 실거주 만족도나 투자가치가 바뀔 것이다. 분양 시 기대처럼 의사나 연구원 등 고소득/엘리트가 주로 거주하는 하이엔드로 갈것인가? 의료/바이오산업이 태동하고 송도에 집적되고 있어 조건은 충족되었다.

송도 아파트 지하철까지 거리 순위

● 위치 :

● 기타정보(분양가 및 평면도)

평면도

[아파트] 송도 캐슬앤해모로 평면도

송도 참고 자료 링크 모음(클릭)

아파트 실거주/투자 정보 모음

캐슬앤해모로 실거주 매수 리뷰 및 송도 임장 후기(시티뷰)

회사 때문에 지방근무하다가 올해 인천쪽 이사올 예정으로 임장 후
최근 송도 7공구 캐슬앤해모로 계약했습니다.
12월에 실거래 최고가 금액으로 가계약하고 1월에 계약서 썼는데 그 사이 세브란스 병원 관련 예약체결 발표가 있었습니다.
예약 체결이 기존 계약의 연장선이라 크게 달라지는건 없다 생각했는데도 발표 전후로 실거래가/호가 상승하고 거래량까지 제일 많은 것 같습니다. 이 카페에서 많은 정보를 얻었기에 정보공유 차원에서 실거주 아파트 선택 과정 및 구축 아파트 임장 후기 남깁니다.



예산은 5억 초반 / 실거주할 30평대 구축 / 1,5,7공구 대상

실거주 중요항목 별 점수 부여 후 10위권 내 아파트 대상으로 매물 찾기 시작함.

(상황 : 아기 1, 지하철 이용 안함, 차량 2대, 뷰 중시, 산책 중요, 예산 한정, 지방/해외출장 많음)



아파트 주요 평가 항목

- 학교, 세대수, 뷰, 공원인접, 상권, 주차비율, 년식, 교통, 가격, 브랜드 등




[[캐슬앤해모로 상세 리뷰]]



사실 가격대 낮은 곳은 안티도 거의 없음.

캐해는 아직 분양가+이자 수준으로 위치에서 오는 무관심과 사람들의 동정심? 유발 단지라서

자랑하고 호재 이야기하면 ‘어머 어서 올라야할텐데’, ‘재평가 시급’, ‘세브란스 기원합니다’ 등등의 천사같은 댓글만 달림. 관련 글 많아지고 언제 생길지 모를 호재 언급하고 가격도 오르면 안티도 생길 듯.



[위치 및 단지배치도]

캐슬앤해모로는 7공구 위쪽에 있고(12시 방향)
캠퍼스타운역 왼쪽이 2공구 홈플러스 아래쪽부터 5공구.
캐해 오른쪽이 11공구인데 올해 매립된 땅 지번 확정 후 땅 팔기 시작할듯.
(지도는 보기 편하게 45도 회전시킴 지도기준 동쪽은 남동향.
남쪽은 남서향 이라고 보면 됨)


- 세대수 1,439세대 / 주차대수 1.58 / 건축년도 2013년식
부지는 사다리꼴 모양이라 북측수변에 계단식으로 동배치하여 앞동에 막하지 않고 멀리까지 수변조망가능함.

- 33평은 5가지 타입 있음

A : 타워형(거실과 작은방 양창이라 3면뷰)

B : 타워형(양창형은 아니지만 B타입은 남동남서 끼고 있음. 거실은 남동 작은방들은 남서라서 일조량이 매우 좋은 타입임)

C : 판상형(주방창 매우큼/와이프 디테일 기준 중 하나)

D : 타워형(거실과 작은방 양창이라 3면뷰, 복도 끝에 창문과 수납공간 있음)

E : 타워형(양창형)



지도보고 요리조리 시뮬레이션 후 시티뷰 나오는 동과 Type 몇 개 지정해서 해당되는 매물만 부동산에 요청

구체적으로는 210/211동 D Type, 211/212동 C Type, 201/202동 A Type, 213동 43A(남서) 중에 원함. 다른타입은 다 봤는데 43A 남서는 매물로 나온게 없어서 못봄.



캐해 세대수는 많지만 나온 매물(5%)도 적고 원하는 동과 타입까지 고려하니 몇 개 없었는데 가장 원하던 동과 Type(D) 고층 매물 계약할 수 있었음.



[구조]

캐해 다른 타입도 좋았지만 D타입은 지금까지 봤던 30평대 타워형 구조 중 제일 맘에 들었음. 타워형임에도 복도 끝에 큰 창문 있어서 복도가 밝고 맞통풍 가능(환기 때문에 판상형 원하던 와이프 설득에 중요한 역할), 다른 타입에 없는 창고도 있었고, 3면 발코니 확장으로 서비스 면적도 높았을 거라 추정(정보가 없음). 3면뷰 가능한데 모든 방이 바닥부터 천정까지 통창으로 각 방향의 뷰 역시 모두 최고 였기에 바로 계약 추진


[학교]

학군은 중학교가 좋아야 함. 고등학교는 근처 산다고 갈 수 없고 초등학교는 가까운게 중요. 특목고 진학률 좋은 박문중이 단지 바로 옆에 있고 송원초가 400m 이내(계약한 동 기준) 그리고 해모로월드뷰 앞에 박문여고. 앞에는 연세대.



[교통]

해외/지방 출장 많아서 공항 가까운 송도, 그리고 4교 인접한 위치가 좋았음.

캐해 가까운 4교 앞에 9201 버스 정류장 예정

지하철(캠타역 1.3km 거리) 탈일 없어도 시세에 반영된다는 점에서 아쉬운 항목이나 남부순환선(연세대 역) 들어오면 수요자에게는 좋을 듯.


만약 본사(서울) 근무한다면 송도 캠타 앞에서 출발하는 회사 통근버스 출발 시간이 5시40분ㅠ 누가 타고 다니는 건지 존경함.


[뷰]

캐해는 현재 4면으로 개방된 뷰 확보(수변/캠퍼스/배곧(오이도)/시티).

- 동쪽 : 해돋이 볼 수 있는 개방감의 배곧/오이도 남동향 뷰

- 서쪽 : 시티뷰. 연대 운동장 넘어 송도 1등(아타2 70층 예정/퍼월은 63층), 3등(캠타) 높이 주상복합이 만들어내는 매스감과 AT/BT/IT 센터의 오피스 빌딩으로 차별화. 시티뷰는 오피스빌딩이거나 최소한 주복이었으면 했음.

- 남쪽 : 시원하게 뻗은 캠퍼스 뷰

- 북쪽 : 아기자기한 수변뷰

계약한 곳은 서/남/북 뷰 가능



[상권]

C3 상가부지 개발되면 해결될텐데 그 전에는 캠타/송현아/송트리 상권 이용할거 같음



[인프라]

체육센터, 수변공원, 4교 인접, 연세대 인프라 공유



[기타]

- 면학분위기 좋다함(단지 내 도서관 확장 등)

- 17개월 아기 TV/핸드폰 안보여주고 가정보육하는 아내 입장(주로 산책하고 책읽고 놀아줌)에서 외지인 없는 조용한 대단지면서 연대캠퍼스 및 운동장/수변공원과 조금 나가면 발달된 상권 이용 가능한 현재 위치에 만족

- 30평대도 차 2대까지 무료 등록 가능해서 좋음

- 대단지고 커뮤니티 운영 지원하는 자원봉사자 많아서 전체 관리비 적게 나온다 들음



[건폐율(의 비밀)]

- 캐해 공식 건폐율 14%(건축면적 1만2천제곱/부지면적 8만6천제곱). 높은 건 아니지만 임장했던 다른 11%대 아파트와 비슷한 동간거리와 느낌 이었는데 왜 14%정도 일까? 건폐율도 평가 항목에 있었고 1점 감점 된 부분 이었기에 숫자와 느낌의 차이 찾기 시작함.

이유는 위에서 내려다봤을 때 단지 중앙 언덕처럼 보이도록 옥상을 조경한 1층 높이 커뮤니티센터(플로팅파크) 때문이었음. 지하에 만들었으면 건폐율 11% 정도 나왔을텐데 지상에 만든 건축물 이기에 커뮤니티 면적 만큼 건폐율 까먹은 것임(커뮤니티 면적 2,400제곱으로 부지면적 대비 약 2.8% 크기, 2개동 정도 면적 해당함) 실제로는 11%(14-2.8%) 정도로 느꼈던 것이 맞음.(혹시 잘못 알고 있는 내용이면 알려주시길)



그래서 주차비율 1.5 이상 아파트는 대부분 지하 2층까지 파서 주차장을 확보하는데(주복은 지하4층 이상) 캐해는 지하 1층만 팠어도 주차면적 1.5 이상을 확보. 공사비 절감 꼼수 였는지는 몰라도 대신에 지상 커뮤니티라 개방감 좋을 듯하고 공식 건폐율 대비 동간거리 및 체감 쾌적성 좋음.
(참고로 플로팅파크는 송도국제도시 를 형상화한것이라고함. 매립되는 전체부지 모양이랑 비슷한것 같기도)



[단점]

- 212동처럼 모든 동이 3세대 E/V 2라인이면 좋았을텐데 33평은 2세대 E/V 1라인이 많아서 아쉽긴 하나 1라인 아파트가 대부분이라 단점이라기 보다는 보통 이라고 생각.

- 지하철/상가 까지 거리(1.3km)

- C3 개발 시 오피스텔 들어오면 일부 뷰 가릴 수도

(멋진 디자인과 상가 규모 있게 잘 들어오면 반대안할 예정)



[특징 및 희망사항]

- 전세대 30평대 이상으로 구성(33평, 43평, 48평, 55평, 펜트하우스). 평형 구성에 따라 장단점 있음(대형평수 많으면 주차비율 높고 단지관리 잘됨. 소형평수 많으면 시세 상승 유리) 단지관리는 다른 아파트도 잘되는 거 같으니 잘 모르겠고 주차비율에 만족함

- 대형평수는 대부분 수변 쪽으로 동 배치(당시 워터프론트 기대감 반영된 듯)

- 층수가 동마다 다양한데(40F~24F) 수변 쪽 대형평수가 포진한 동(206~210)들이 앞 동 보다 10층 이상 높은 편으로 고층 조망권 확보함.

- 캐해 단지배치도 기준 동/서/남/북으로 나누어보면 각각의 특색과 미래가치가 있음

동 : 세브란스, 4교 인접, 대순환선 역사 위치 가까움, 11공구 개발 시 시티뷰

서 : 중학교/초등학교/체육센터 인접, C3 상가 부지 개발 시 혜택

남 : 연세대캠퍼스 확장

북 : 워터프론트1-2 개발 시 수혜



캐해 주변 비어있는 부지 크기만큼 개발계획이 많고 일부는 가시화 되는 시점임에도 아직 저렴하다 생각함(다른 공구는 개발계획이나 MOU 기사만으로 들썩들썩 하던데...) 시티뷰와 수변뷰, 캠퍼스의 넓은 개방감까지 다채롭게 가질 수 있는 아팟은 없다고 생각함.



[캐해가 저평가라고 생각하는 이유]

저평가라 생각했던 그스/호1 등의 5공 아파트도 몇 년 전 4억 후반에서 현재 5억 이상으로 안착 후 6억 향해 재평가 받는 중. 5공은 학교 품고 있고 대단지 여러개가 한동네처럼 만들어진 장점이 부각되는 것이라 봄. 캐해는 나홀로 아파트/외곽이라는 느낌으로 처음부터 매수 후보로 눈에 띄진 않으나 대단지에 5공 2/3순위 그룹 아파트와 지하철/상권 거리 비슷, 초품아는 아닌 점 등을 종합적으로 고려 시 캐해도 늦게나마 일정한 갭을 두고 따라갈거라 생각함.



최근 다른 타입(E)도 실거래가 경신함. C타입도 경신한걸로 아는데 아직 반영되진 않음. 내가 계약한 것도 반영되면 대부분 타입 실거래가 경신 예정.



단지뷰도 좋은데 저층도 같이 올라왔으면 함.



[주변 개발지도]
5,7공구 오른쪽이 11공구 개발 계획.
딱 봐도 주복자리랑 초등학교 위 아팟이 가장 좋은 위치라고 생각되며 워터프론트가 관통하고 상가 학교 교통 좋고 신축이라는 면에서 분양 시 경쟁률 매우 치열할 듯.(지도 45도 회전시킴)





C3(박문중 송원초 사이)나 세브란스, 남부순환선, 사이언스파크 개발되면 캐해는 다시 재평가될텐데 5년 내 1-2개라도 가시화 되길.


다른 아파트들이 잘 만들어진 공산품이라 대중적인 수요가 있다면 캐슬앤해모로는 수제품처럼 나에게 딱 맞춘 느낌.
실거주자들도 이런 느낌을 받는듯 함.
세브란스 착공 후 필연적으로 따라올 상가 및 접근성의 확대는 수제품에서 명품으로 탄생하는 시발점이 될 것이라 기대함.

[출처] 캐슬앤해모로 실거주 매수 리뷰 및 송도 임장 후기(시티뷰) (아름다운 내집갖기) | 작성자 나에게로




항목별 점수는 제 상황에 맞는 기준을 정하고 가중치 부여해서 변별력을 갖추고자 했음.

ex) 학교 항목은 10점 만점, 세대수 항목은 5점 만점 등

- 학교(초품아 10점, 도로 한번 500m 이내면 8점, 도로 두번 6점..)

- 세대수(아파트 천세대 이상 5점, 주복 천세대 이상 4점..)

- 뷰(시티뷰 5점, 공원/수변뷰 4점, 단지뷰 3점..)

- 기타 등등



뷰는 개인적으로 선호하는 시티뷰에 최고점 부여 함










원래는 리모델링 하고 후기를 올렸어야 하나 개인사정으로 내년 입주하게 돼서 카페에서 소식만 듣고 있습니다.

저도 그랬지만 송도는 공부하지 않으면 모르는 곳입니다.

특히, 캐슬앤해모로는 주변에 대한 정보가 부족하고 지도만 봐서는 눈에 띄지 않아 주변 인프라와 가능성에 대해 글로 정리해봤습니다. 아무쪼록 실수요자는 여러정보 참고하셔서 본인의 상황에 맞는 집을 고르시기 바랍니다.

7공구 캐슬앤해모로 - 실거주와 투자로서 알아보기

[캐슬앤해모로를 추천하는 실수요자 7가지 유형]


1.송도 내 직장인

2.인천/수도권 자차 이용 출퇴근 하는 분

3.사회초년생/신혼부부

4.여유있는 단지 찾는 분

5.일조량 중시하는 분

6.뷰가 중요한 분

7.아이가 있다면 대대익선





1. 송도 내 직장인

송도에 직장이 있으면 송도 내 어떤 단지도 좋습니다.

기존 공구에 자리잡은 업체포함 가까운 시기 11공구를 기업에 분양하면 송도는 바이오 클러스터의 직주근접 자생도시가 됩니다.

이때 캐해는 오른쪽은 연구단지와 세브란스, 아래쪽엔 바이오산업단지가 있는 최적의 입지로서 각 회사와 병원 근무자들에게는 접근성이 좋은 곳입니다.

(저희집도 현재 송도 내 외국계 회사 직장인에게 임대)

송도는 현재 시가총액 합 100조 되는 업체(삼바, 셀트리온)가 이미 들어와 있고 실리콘 밸리처럼 기업 자율로 조성되다가 코로나로 바이오산업이 주목받아 정부가 밀어주는 곳이 되었습니다.

인천시에서 하는 계획은 의구심이 들어도 기업이 알아서 오겠다 하는 곳은 믿고 기다리면 됩니다. 정부에서 밀어주니 생각보다 진척이 빠를 수도 있구요.

*클러스터 : 정보와 지식공유의 시너지 효과 때문에 유사업종으로 다른 기능 수행하는 기업들이 한곳에 모이는 곳 (연구소, 대학, 생산기업, 벤처캐피털, 컨설팅 등)



2. 인천/수도권 자차 이용 출퇴근 하는 분

송도 초입 4교 건너오면 바로 캐해기 때문에 악명 높은 아암대로를 덜 타는 것만으로도 출퇴근 시간에 이용하는 분들은 왕복 30분 이상 아낄 수 있습니다.

(9공구 위 학익 IC 주변 시티오씨엘 단지에 1만3천세대 들어오면 더 막힙니다. 빨리 제2외곽 완성시켜야 됩니다.)

#아암대로(오른쪽도로) 출근시간대 교통상황



3. 사회초년생/신혼부부

이제 월급 받아 돈 모은지 몇 년 안되서 5-6억대로 시작해야 되는데 영끌해서 퍼팍, 센3, 스카이 이런 것 추천하는 분들은 공감능력이 부족해보입니다^^; 이미 그들에겐 영끌한 금액이죠. 3번인데 1,2,4,5,6,7해당되면 캐해를 후보에 넣고 고려해보시면 됩니다.

(물론, 무주택자/신혼은 청약을 가장 추천함)





4. 여유있는 단지 찾는 분

밑에서 다루겠지만 송도에서 가장 한적한 곳 중에 하나입니다. 북쪽엔 수변, 남쪽엔 연세대캠퍼스, 서쪽엔 박문중, 동쪽엔 (애증의)세브란스와 11공구 부지가 있어서 북측 수로 산책길을 걸어도 되고 연세대캠퍼스 돌아다녀도 힐링되고 운동됩니다. 확장성이 뛰어나죠.

북측수변의 정식명칭이 ‘국제화복합단지 1호근린공원’인데 산책하기 좋고 단지앞 연세대부지는 꽃밭 조성되어 있습니다.



5. 일조량 중시하는 분 – 세대평균 일조량 송도 1위

(Σ 각 세대 일조량 / 전체 세대수)

캐해 단지는 배치도 설계를 참 잘한 아파트 중에 하나입니다. 13개동 중에 11개동이 외곽 배치되어 있는데 단지 주변에 인접한 고층건물이 없는 트인뷰 때문에 일조량이 매우 좋고 특히, 대형평수 동은 뷰 간섭 없이 배치되어 있습니다.

안쪽에 있는 두동도 잘보시면 간섭 거의 없습니다. 일조량 송도1등이라고 한 이유입니다.




6. 뷰가 중요한 분

송도는 시티뷰, 호수뷰, 공원(캠퍼스)뷰, 오션뷰, 수변뷰 모두 좋은데 캐슬앤해모로는 시티뷰, 공원뷰, 수변뷰가 나옵니다.

특히, 캐해 타워형은 3면창 구조(거실양창+작은방 양창)라 2가지 또는 3가지 뷰를 볼 수 있죠(단지뷰도 좋음)

5번이랑 연관되어 있는데 단지 4면으로 개방되어 있고 고층주복이랑 오피스빌딩을 적절한 거리에서 북측수변과 함께 바라볼 때 멋진 시티뷰가 됩니다.

그리고 워터프론트 1-2구간 완성되면 대형평수가 있는 동(207, 208, 209동)에서 바라본 북측수로 뷰는 더 좋아지겠죠.

(송도저평가 < 캐해 저평가 < 캐해 내 대형평수 저평가)

동쪽은 시흥쪽 시티뷰가 가까이 보이는데 25년에 11공구 주거단지 일부가 완성되면 시티뷰 업그레이드(+배곧대교)

남서는 아타2와 연대 반대편 AT/BT/IT센터 준공 시 주복/오피스의 복합 시티뷰가 됩니다.


캐해에서 보면 송도에서 가장 높은 빌딩들이 거의 일직선으로 보입니다.

송도 1위 : 포스코타워 (68층)

송도 2위 : 아타2 (70층 / 21년 착공,25년 준공)

송도 3위 : 퍼월 (63층)

송도 4위 : 아트윈 (60층)

송도 5위 : 캠타 (55층)


*아타2 조감도 합성


7.아이가 있다면 대대익선

집과 단지는 넓을수록 좋습니다. 아이가 있을때와 없을때의 짐과 활동반경 차이가 크기때문에 아이가 있거나 가질 예정이면 30평대 이상을 추천합니다. 물론 가족구성원, 예산, 대중교통 이용률 등의 여러가지 조건을 고려한 후 역세권 20평대를 가는것도 괜찮습니다. 그런데 아이도 있고 지하철 이용할일 없는 자차 위주의 생활을 하는분이 남들 추천에 지하철 가까운 20평대 가는것이 좋은선택일까요?

비슷하거나 조금 더 비싸도 30평대 대단지 아파트를 고려해보시기 바랍니다. 캐해 30평대 가격은 역세권이나 신축아파트 20평대와 금액차이가 크지 않고 투자성을 고려해도 지난 1년간의 상승률은 비슷했습니다.
(대략 거실 5m, 안방 4m, 각 방 3m / 외측기준)


[주변 인프라 및 확정된 호재와 가능성]


1. 학교 - 완성

2. 세브란스 - 확정(26년)

3. NIBRT - 확정(23년)

4. 워터프론트 - 확정(24년)

5. 11공구 개발 - 확정(25년)

6. C1, C2, C3부지와 아타2 - 확정(25년)

7. 송도 체육센터 - 완성(2020년)

8. 트램

9. 남부순환선



1.학교

송도에 학교부지는 있는데 고등학교 없는 공구도 많습니다. 학교 총량제 때문에 구도심에서 고등학교를 옮겨와야 되는데 당연히 구도심 반발로 이전이 어렵습니다. 특히, 중학교는 아이들이 많은 송도 특성상 집근처에 중학교 있어도 배정받지 못하고 다른공구로 가야되는데 7공구는 다행히 적당한 수준입니다. 7공구처럼 근처에 초중고 다 있는것도 장점이고 송도학군은 상향평준화 되어서 집가까운곳이 좋다는 생각입니다.



초등학교(500m) : 송원초. 2차선 횡단보도 하나 건너 걸어가면 나오는데 통학로가 연세대 캠퍼스 옆으로 유해시설 없습니다. 통행량 적고 대형차 없는 도로구요.

중학교(0m) : 박문중. 중품아.

고등학교(800m) : 박문여고.

*번외 : 대학교 - 연세대 보며 동기부여!

#연세대 옆 학교가는길





2. 송도세브란스 - 확정

세브란스 같은 앵커시설이 들어와야 상가도 더 생기고 교통편도 증설되는데 지금껏 지연된거 생각하면 반대하고 싶지만 다음달에 계약한다하고 계약 내용에 22년 착공과 26년 완공(지연 시 28년 환수) 내용 있다하니 한번 더 기다려봅니다.

또한, 일부 안티들이 대형병원의 부정적인 면(교통혼잡 등)만 언급하는데 조감도 보면 세브란스 주출입구는 캐해에서 400m(가까운동도 300m 이상) 떨어진 반대편 바이오산업대로를 향하고 있어서 교통혼잡 및 소음의 영향은 덜 받고 유동인구 증가에 따른 교통(남부순환선,트램,버스 등)과 상가의 활성화로 편의성은 획기적으로 증가할 것 입니다.





*일정

- 21년 설계

- 22년 착공

- 26년 완공




3. NIBRT(국제바이오공정 인력양성센터) - 확정

- 제약기업, 대학 등의 인력을 대상으로 기초·응용연구, 임상시험, 인허가 등 바이오 제약 전 분야의 전문가를 양성하고 전후방산업 동방성장 견인하는 바이오클러스터의 핵심축

- 국비로 하는거라 계획대로 23년에 완공

(대략 국비 600억,시비 200억, 연대 600억 투입)

- 매년 2,000명의 졸업생

- 원조인 아일랜드 NIBRT를 모델로 교육과정 도입 운영

(아일랜드에 세계 10대 제약사 본사 있음)

- 위치:캐해 앞 연세대 부지내 > 7공 유동 인구 증가



*일정

- 21년 설계/착공

- 23년 완공

- 24년 운영


#YSP 3번부지예상

* YSP (연세 사이언스 파크)

연구 중심 사이언스파크 조성을 목표로 하며

1,000명 이상의 연구인력을 상주시키겠다고 함. 바이오와 IT가 융합되는 미래도시를 통해 새로운 연구와 산업 패러다임을 만들겠다는 계획.




4. 워터프론트 (1단계 1-2구간) - 확정

6공구 호수주변부터 아암호수를 돌아 북측수로 까지가 1-2구간인데 북측수변이 정비되면 다양한 수상활동이 가능한 지금보다 넓고 멋진 친수공간이 될 예정입니다. 캐해 주변은 1-2구간과 11공구 워터프론트 구간이 만나는 북측수로의 시작점으로 워터프론트 관련 건물이 들어오기에 좋은 입지입니다.



*사업비 :6,215억

*규모 : 길이16km, 수로폭 최소 40m~300m

*일정

- 22년 설계완료

- 22년 착공

- 24년 완공




















5. 11공구 개발의 시작 - 확정

연세대와 인천 시 합작법인인 국제화복합단지개발(주)이 소유한 11공구의 주거용지가 캐해 도로건너편인데 캐해와의 거리는 같은 7공구인 롯데캐슬보다 가깝습니다. 최근 해당 부지에 대한 시공사 선정 공모에 들어갔는데 공모 내용 보면 21년 초 시공사 선정하고 22년쯤 분양해서 25년에 완공하겠다는 내용입니다.

공모조건에 시공사가 아파트 분양 개발이익 중 5천억을 국제화복합단지개발(주)에 줘야되는 내용이라 고분양가 필연적이고 주변 시세에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.

*일정

- 21년 초 : 시공사 선정

- 21년 말 : 인허가 완료

- 22년 분양 예상

- 25년 준공 예상






6. C1, C2, C3부지와 아타2 - 확정

C1,2,3부지는 상업용 부지로 장기간 미개발 상태였는데 5번의 국제화복합단지개발(주)이 소유한 곳 입니다.

이번 11공구 주거용지 시공사 선정 공모에 C1,2,3 개발 어떻게 할건지 의견 내라는 내용이 있고 아마 같이 사업하지 않을까 싶습니다.

제생각엔 지하철역 가까운 C1,2부지는 학원가로 적당해보입니다.

7공구 캐해 및 아타1,2, 캠타, 롯데캐슬, 해모로월드뷰가 있고 건너편 2공구와 5공구에서 도보 접근하기 쉽고 다른공구는 트램으로 송도 수요 흡수하는 한편, 지하철로 구도심 수요 접근성도 좋기 때문입니다. 1공구 학원이 7공구까지 확장되길 기대해봅니다.

C3도 상가부지인데 유동인구 부족으로 성공하기 어려운 자리라 세브란스와 함께 약국 등이 들어와야 가능성 높고 아니면 용도변경 등으로 주복이나 송도3동 분동 시 주민센터 자리가 될 수도 있습니다.

(5,7공구가 송도 3동인데 인구 5만 넘어가면 동 분리)



*일정

- 21년 초 : 아타2 착공

- 25년 : 아타2 준공 및 C1,2,3 개발완료 예상






#구버전 C1~3 개발 조감도



7. 송도 체육센터

캐해-박문중-체육센터입니다. 바로 옆에 있죠.

위에 실거주자 추천 유형에 '건강 챙기시는분' 추가하고 싶네요.(세브란스도 있으니까요^^)







8. 트램

완공계획이 34년이기 때문에 아직 머나먼 이야기지만 세브란스 개원 후에 가시화될 교통수단이기 때문에 세브란스 앞 경유하는 노선이 되지 않을까요?



#트램사진은 그냥 퍼옴





9. 남부순환선

최근 인천시 선정 노선에 포함되진 않았는데 11공구 기업 및 입주민, 세브란스의 유동인구 생각하면 남부순환선도 재선정되리라 봅니다. 기존안에 세브란스역이 있는데 트램과 함께 중요한 역할을 할 것입니다.

(기타 교통수단들은 유동인구와 인구수가 많아질수록 실현가능성 높아짐. 11공구 전체 2만세대)





[기타정보]

세대수 : 1,439세대

- 33평 1,008세대

- 43평 108세대

- 48평 204세대

-,55평 113세대

- 펜트 6세대



최고층수 : 40층

주차대수 : 1.58

건축년도 : 2013년도

타입(33평 기준) : A,B,C,D,E (C가 판상형, 나머지 타워형)

건폐율 : 14% (실제 11%, 이유는 링크된 글 참조)







[실거주자의 매수시기 3단계]

1차시기 : 11공구 토지 계약 발표전 (20년 12월)

2차시기 : 21년말국제화복합단지개발(주) 소유 11공구 주거용지 분양 전(22년 초)

3차시기 : 11공구 바이오기업 착공, 앵커시설 가시화 전 (24년)





아파트는 고민 없이 대충 사고 대충 팔아도 오른다고 합니다. 그래도 최소한의 단계는 거쳐야겠죠?





제가 생각해본 집 고르는 순서입니다. 당연한거 같은데 3단계부터 시작하는 사람도 많더라구요.

1단계 : 본인조건 객관화하기

2단계 : 가용금액정하기 (대출 가능 여부까지)

3단계 : 검색 또는 추천단지 물어보기

4단계 : 후보군 압축하기

5단계 : 무조건 임장하기





실거주자분들은

정보를 많이 접하고(검색)

부지런히 움직여서(임장)

마음에 드는물건은 바로 결정해야 후회하지 않습니다.(평소 준비성)



11공구 인프라를 누릴 수 있는 거리에 있고

8공구만큼 주변 개발 호재가 많고

5공구만큼 직주근접이고

6공구에서 출발한 워터프론트의 종점이자 출발점이

7공구 캐슬앤해모로입니다.



1공구 학원이 C1,2에 확장하고

3공구 교통호재처럼 트램과 남부순환도 생기길 바라구요.

(2,4공구는 입지가 이미 훌륭해서 언급안함ㅎ)



최근에 시공사(롯데)한테 승소해서 수십억 정도의 배상금 받은게 있는데 단지 내 조경 및 주차장 등 환경개선작업에 쓰고 있습니다. 위에 4단계까지 거치진 분은 꼭 임장하러 오시기 바랍니다.

송도 세브란스 병원효과

우선 송도 세브란스 병원이 생긴다는 점은 송도내의 호재라고 판단이 듭니다. 이 부분에서는 이견이 없을거라고 보여집니다. 메이져 병원이 없던 인천에서 생기는 효과는 크면 컸지 별로 없을거다라는 의견에는 동의하기 어렵습니다.



그럼 7공구 캐슬앤 해모로 아파트를 중심으로 판단해 본다면 어떨까요?



이는 커다란 효과를 불러올겁니다. 즉 직접적인 호재로 작용할수 있는 단지라는 거지요.



근거를 봅시다.



1. 위치



송도내 중심에서 약간 떨어진 곳에 위치하고 있어요. 임장다녀오신분들은 아시겠지만 캠타역에서 걸어서 10분정도는 생각을 하셔야 합니다. 대중교통 이용이 불편했겠죠?





2. 생활 편의성



단지내 상가가 존재하기는 하지만 그리크지 않고 작은 규모로 편의점, 음식점, 공인중개사무소등이 입점해 있습니다. 그동안 불편했겠죠?





3. 학교 근접성



이 부분은 좋습니다. 초등, 중등 학교가기가 가장 가깝죠? 이는 커다란 장점이죠.





4. 기타 부대시설



캐해 뒤쪽으로 수변공원이 정비중이고 앞쪽으로는 체육시설이 들어왔죠? 거기서 도보로 주민센터 이용가능하고요.





5. 가시성



이게 중요하다고 보는것이 사람은 눈에 보여야 관심이 가고 더 호재를 불러옵니다. 송도사시는 분들 솔직히 7공 캐해근처에 가보셨나요? 별로 갈일이 없어요. 그러다 보니 관심에서 멀어지고 가격도 방어가 안되는 겁니다. 그런데 자주보면 관심도 가고 가격도 방어가 되는거죠? ^^





결론



입지적으로 불편했던 부분이 인천지하철 완공시 캐슬해모로 앞은 아니지만 세브란스 병원앞에 생기게 됩니다. 그렇다면 초역세권 아파트로 재평가가 되겠구요.



세브란스 병원 개원시 지금 비워져 있는 C1, C2, C3부지가 상가로 바뀌는 순간 생활편의성이 급격히 좋아지겠네요.



학교는 지금도 접근성이 좋고 수변공원정비되면 생활여건도 더 좋아져서 지금보다는 훨씬 나아지겠어요. 또한 유동인구가 많아지겠죠?





따라서 제 생각은 병원옆이라서 급격하게 오른다는 것보다는 병원이 생겨서 생활여건이 좋아지고 적어도 지금보다는 편의성이 급격히 상승할테니 투자가치는 월등히 좋아보인다는 것입니다.



현재 34평 시세 5억언저리에요. 그런데 개원시 적어도 7~8억은 가능해보입니다. ^^









PS. 구급차소리, 환자들, 이딴 소리에 현혹되지 마시고요 지금보다는 분명히 좋아집니다.



백화점 생겨서 차량이용이 막혀서 불편하다라고 하지만 아파트 가격은 떨어지지 않고요 오히려 더 오르는 것과 같은 맥락이라고 보시면 됩니다.



또한 서울지역 메이져 대학병원 위치 근처 아파트 가격이 더 낮다라고 하는데 병원때문이 아니라 그 지역자체내의 연식 교통 학군등이 고려되어서 낮은거죠. 말도 안되는 근거라고 생각이 되는군요~~~ ㅎㅎㅎㅎ

송도 캐슬앤해모로 6개월차 리뷰 ^^

안녕하세요, 매번 눈팅과 정보만 얻다가 처음으로 글을 써봅니다. ^^

제가 살고 있는 곳은 "송도 캐슬앤해모로"입니다.



★ 캐슬앤해모로 아파트 정보
준공년월 : 2013년 09월
건설사 : 롯데건설㈜, ㈜한진중공업
- 롯데건설㈜ 시공 : 201동 ~ 207동
- ㈜한진중공업 시공 : 208동 ~ 213동
총동수 : 13개동
총세대수 : 1,439 세대
총주차대수 : 2,273 대
세대당주차대수 : 1.57 대
용적률/건폐율 : 219% / 14%
난방방식/난방연료 : 지역난방 / 열병합
최고층/최저층 : 40층 / 24층



회사때문에 송도를 처음 오게되었고 결혼을 하게 되면서 원룸오피스텔부터 시작하여 첫내집마련을 하게 된 집입니다.

첫내집마련을 선택할 때 중점을 둔 부분은 아래 7가지 였습니다.

1. 가격

- 감당 가능한 가격

2. 건설상태

- 건설사 시공능력, 부실시공 등

3. 지하주차장

- 지하주차장 필수

- 지하주차장과 엘리베이터 연결

- 단지내 지상주차(상가주차 제외) 불가

- 차량 2대 이상 등록 가능

4. 집구조

- 전용면적 84㎡, 확장형

- 화장실 2개 모두 샤워부스or욕조 Type 必

5. 관리비

- 합리적인 관리비

6. 교육

- 어린이집, 유치원, 초·중·고등학교, 독서실 등

7. 교통

- 도보 10~15분 이내 위치의 지하철 有

- 단지 앞 버스 有



부동산을 통해 정말 많은 집들을 보았습니다.

그러던 중 집에 들어서는데 딱 "이집이다"라는 생각이 들었던 집이 바로 현재 살고 있는 캐슬앤해모로 입니다.

거주한지 오래되지는 않았지만 정말 많은 만족을 하고 살고있습니다.

우연히 거주중 체육센터 착공과 송도세브란스 건립 확정이라는 좋은 소식도 접하게 되었네요.

살면서 가장 만족하는 것이 주차입니다!

사실 첫내집마련 전 조그마한 아파트에 전세를 살았는데요, 주차가 1대밖에 되지 않아 차량을 2대 보유하고 있던 저로써는 너무나 불편하였습니다. 특히, 손님이 오는 날은 주차때문에 골치 아픈 경우가 많았습니다.

반면에 캐슬앤해모로는 항시 주차공간이 남습니다.

저희 집이 34평인데 2대 무료등록(43~65평은 3대)이 되고 추가금을 내면 최대 5대까지 등록이 가능합니다. 이건 정말 저에게는 큰 만족감을 주는 부분입니다.

관리비도 만족하고 있습니다. 9월 관리비고지서가 몇일전에 나왔는데 15만원 나왔습니다. 아기가 있어 집에서 생활하는 시간이 많은 부분을 고려했을때 개인적으로는 합리적이라고 생각합니다. ^^;

조용하고, 동간거리도 멀고, 단지&수변공원&연대캠퍼스 산책하기 좋고, 가까운 거리의 트리플스트리트&송현아&홈플러스 등등 장점이 많은 아파트라고 생각합니다.

현재는 개발단계상 약간 외진곳이라 생각될 수 있지만 추후 체육센터, 송도세브란스, 대순환선, 11공구 등 많은 호재가 있으리라 생각됩니다.

저희집은 작은방 2개와 부엌은 남동향, 거실과 안방은 남서향인 집입니다. 사실 저는 개인적으로 남서향을 선호했지만 살다보니 남동향과 남서향의 각각 장점이 있어 아주 만족하고 있습니다. ^^;

핸드폰으로 찍은 창문으로 보이는 뷰 몇장 올려드립니다. 저희집은 동특성상 단지뷰가 보이지 않네요..

아직 미개발 된 곳이 많지만 실제로는 사진보다 더욱 근사하게 보입니다. 주변이 전부 연세대학교 부지라 건물이 높게 올라올 확률이 적어 추후 조망권 또한 괜찮을 것으로 생각됩니다. ^^;

두서없이 주저리주저리 쓴 긴글 봐주셔서 감사드립니다. 행복하고 즐거운 하루 되시길 바랍니다. ^^